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Qu'est-ce qu'une étude d'avant projet ?

L’élaboration d’un projet de construction, neuve ou de réhabilitation, s’initie invariablement par une phase importante de conception générale. Lors de leur première rencontre, le maître d’œuvre est missionné par le maître d’ouvrage pour réaliser une esquisse qui constitue la première étude de faisabilité. Celle-ci tient compte des objectifs poursuivis, des attentes et des besoins, ainsi que des contraintes financières, techniques et architecturales. Elle permet surtout de conforter le porteur du projet dans son intention de le poursuivre ou au contraire de le dissuader de réaliser une opération vouée à l’échec.


Mais celle-ci n’est pas suffisamment approfondie pour établir un dossier de demande de permis de construire. De ce fait, si l’étude de projet de l’esquisse est validée par la maîtrise d’ouvrage, la mission suivante du maître d’œuvre comprend la réalisation d’une étude d’avant-projet. Plus précise, celle-ci donne lieu à la constitution d’un dossier présentant les solutions techniques retenues, dans lequel on retrouve des pièces écrites (techniques et économiques) et graphiques (plans et élévations).


L’avant-projet sommaire (APS) : composition générale du projet


Sur la base des premières études de diagnostic (esquisses), soit l’architecte, soit le maître d’œuvre d’un bureau d’études va mettre au point une offre de service en rentrant au cœur du processus de construction du bâtiment.


Spécifications techniques 


Certaines solutions techniques pour l’ensemble des travaux évoquées dans la mission précédente sont ici choisies et d’autres définitivement abandonnées. La composition générale est formalisée dans différents plans (plan de masse, de coupe, de façades...) afin de déterminer les dimensionnements et les volumes (intérieurs et extérieurs). Le projet architectural précédemment esquissé est lui aussi approfondi.

Tous les éléments constitutifs du projet de construction sont détaillés de manière à connaître les étapes de réalisation successives avec les intervenants, les matériaux et les matériels adaptés.


Estimation provisoire et planning prévisionnel


Jusque-là très sommaire, le montant prévisionnel des travaux est ajusté par corps d’état, à l’appui des choix validés. C’est sur la base de cette estimation des coûts, provisoire à ce stade, que le maître d’œuvre est destiné à s’engager pour l’exécution des travaux. 


En outre, le projet, tel qu’il se dessine, permet l’établissement d’un planning prévisionnel. Un délai de réalisation global est calculé avec un ordre d’intervention de l’ensemble des entreprises au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Généralement, la notice sur le délai global issue de l’étude d’esquisse est reprise et détaillée.



L’avant-projet détaillé (APD) : approbation des dispositions techniques


Version définitive de l’avant-projet sommaire, l’avant-projet détaillé a une importance déterminante dans les étapes successives du projet de construction. C’est en effet sur sa base que sont réalisées les opérations suivantes, à savoir : 

  • La rédaction du Cahier des Clauses Techniques Particulières (CCTP)
  • La constitution du dossier de consultation des entreprises (DCE)
  • La réalisation des dossiers de demande des autorisations administratives (permis de construire, d’aménager, de démolir...)


Validation des études techniques


Au stade de l’avant-projet détaillé, toutes les études techniques et de faisabilité préalablement réalisées doivent être entérinées. Depuis l’avant-projet sommaire, certains points ont pu être revus, éclaircis ou abandonnés. Cela peut-être parfois le cas lorsqu’une opération immobilière, portée conjointement avec une collectivité locale, est bridée par les volontés des élus locaux : lorsque les négociations n’aboutissent pas, la construction projetée est modifiée.

Au cours de la phase d’avant-projet sommaire donc, les éléments de surface et de volume sont arrêtés dans des graphismes définitifs. De la même manière, les installations techniques et les matériaux sont figés et les étapes fonctionnelles cadrées.


Chiffrage définitif et calendrier de réalisation


Comme pour l’APS, l’APD doit spécifier un montant définitif du prévisionnel travaux, décomposé par lots séparés. Celui-ci doit également intégrer le montant de la rémunération du maître d’œuvre, qu’elle soit fixée par forfait ou selon un pourcentage du montant des travaux réalisés, et qui sera repris dans le contrat de service. Le maître d’œuvre s’engage sur ce coût prévisionnel auquel il applique une marge d’erreur. Bien évidemment, l’avant-projet détaillé doit être conforme aux règles d’urbanisme applicables et aux normes de construction, notamment la Règlementation Thermique RT 2012. Et ce, car il constitue le fondement du dossier de demande de permis de construire. Il est en outre utile de préciser ici que certains choix techniques sont aussi décidés suivant les coûts d’exploitation et de maintenance de certaines installations dont il faut avoir connaissance en amont pour une meilleure projection.

Le calendrier de réalisation sera quant à lui la base de l’ordonnancement du chantier. L’intervention successive des entreprises de travaux, le temps qu’elles vont passer, leur interconnexion à certains moments... tout doit être pensé au préalable.


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Selon le maître d’œuvre missionné pour les réaliser, les avant-projets sommaire et détaillé ne prennent pas strictement la même forme et ne dispose pas du même contenu. Selon qu’ils sont établis par un ou plusieurs architectes ou par un bureau d’études comprenant un économiste de la construction, les prestations seront détaillées différemment. Les graphismes, les plans ou l’aspect du projet architectural seront certainement plus soignés pour les premiers. Les chiffrages ou le calendrier des interventions seront plus détaillés pour les seconds.

Pour toutes ces raisons, on peut affirmer sans conteste que l’élaboration des avant-projets reste un travail de collaboration entre maîtrise d’ouvrage et maîtrise d’œuvre. La communication régulière, la qualité des échanges et l’écoute mutuelle sont des gages de réussite du projet de construction.


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