Quels sont les indicateurs financiers à maîtriser en promotion immobilière ?

Suivre des indicateurs financiers est nécessaire au succès d'un projet immobilier, voici une liste des ratios à calculer. 

Quels sont les indicateurs financiers à maîtriser en promotion immobilière ?

Comme toute entreprise commerciale, le promoteur immobilier doit calculer et analyser des ratios pour estimer la viabilité de son projet de construction. Ils participent à l’établissement d’un budget prévisionnel réaliste et donnent des indications sur la santé financière de l’entreprise. Cette étape est fondamentale dans un marché immobilier neuf plutôt morose, avec notamment un ralentissement de l’investissement immobilier en général et locatif en particulier. Mais elle est avant tout essentielle pour convaincre les banques.

Sans entrer dans une analyse financière approfondie, on peut déterminer les indicateurs financiers qu’il faut impérativement surveiller en promotion immobilière. 

1.   Le taux de rentabilité

Le premier ratio à prendre en compte lors de l’étude de faisabilité d’un projet est le calcul de sa rentabilité. Celle-ci tient compte du poids des immobilisations investies sur les profits générés. Le taux de rentabilité interne permet d’apprécier la qualité d’un investissement.

Dans l’étape de création du budget prévisionnel, il est utile de définir un seuil de rentabilité pour connaître le montant du chiffre d’affaires à réaliser afin de couvrir toutes les charges et être ainsi rentable :

- Au-delà de ce seuil, l’opération réalise un bénéfice.

- En-deçà de ce seuil, elle est déficitaire.

De ce seuil de rentabilité, exprimé en euros, découle le point mort, exprimé en jours, qui fixe le moment où le projet atteint l’équilibre et devient rentable.

Le point de difficulté majeure en matière de rentabilité immobilière se situe au niveau de la maîtrise des stocks, c’est-à-dire des logements neufs invendus, ou du moins qui tardent à l’être.

2.   La marge prévisionnelle

Le résultat d’un projet immobilier de construction dépend de la capacité du promoteur à maîtriser son taux de marge. La marge étant constituée des ventes auxquelles sont défalquées les coûts opérationnels, son estimation est centrale dans le budget. Elle permet en effet de fixer le montant du prix de vente de chaque appartement neuf.Pour un programme immobilier, la marge s’élève en moyenne à un taux situé entre8% et 10%.

Suivant le besoin, les indicateurs financiers relatifs à la marge dépendent de l’analyse comptable : marge brute, marge nette, marge commerciale...

3.   Le coût de revient

La maîtrise de la marge prévisionnelle dépend de manière intrinsèque du coût de revient. Il met en évidence l’ensemble des coûts fixes, variables, directs, indirects, de production et de distribution qui ont été nécessaires à la mise en œuvre de l’opération.

Il s’agit de toutes les dépenses, telles que : 

-       L’acquisition du foncier et les frais de notaire

-       Les impôts et taxes 

-       Les frais financiers

-       Les études techniques

-       Les honoraires des prestataires

-       Les travaux de construction

-       Les assurances

La maîtrise du financement du foncier est un aspect central du bilan prévisionnel (voir notre article « Construire son bilan de promotion immobilière efficacement »). Avec la méthode du « compte à rebours », le promoteur détermine le montant maximum du prix d’achat du terrain qu’il pourra débourser en conservant sa rentabilité.

Mais le coût de revient doit également tenir compte des délais de construction qui ont un impact direct sur les frais financiers.Tout comme la marge, il influe sur la rentabilité et la fixation du prix de vente.

4.   La trésorerie nette

La trésorerie nette correspond à la différence entre les besoins et les ressources de l’opération. Si les ressources sont supérieures aux besoins, la trésorerie est positive et permet de financer des dépenses à court terme. D’où la nécessité de mettre à jour régulièrement son plan de trésorerie pour anticiper éventuellement un déficit et trouver des solutions pour le financer.

La trésorerie nette dans le bilan étant constituée de disponibilités, il s’agit généralement des ventes issues de la pré-commercialisation : les contrats de réservation prévoient des échelonnements de paiement tout au long de la construction.

Le cash-flow est quant à lui un indicateur destiné à mesurer le flux de trésorerie et permet d’apprécier la solvabilité du programme.

5.    L’effet de levier

L’effet de levier en promotion immobilière est une technique d’utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement immobilier. Il désigne également son impact sur la rentabilité des fonds propres.Si le coût de l’emprunt est inférieur à l’augmentation des bénéfices obtenus grâce à l’endettement, la rentabilité des capitaux propres s’accroît. 

En effet, chaque programme immobilier est financé par 3 postes principaux : 

-       L’apport en fonds propres dont le montant est fixé par la banque,

-       Le crédit bancaire accordé suivant cet apport, 

-       Les contrats de réservations signés par les acquéreurs.

Même si tout promoteur souhaite minimiser les capitaux propres dans une opération car ils constituent une immobilisation, ils constituent un investissement dont il est utile d’apprécier la rentabilité.

On parle alors de rentabilité économique :générer des bénéfices à partir de capitaux investis.

Nous n’avons bien entendu pas fait le tour de l’ensemble des indicateurs financiers qu’il est utile de maîtriser lorsqu’on se lance dans une opération de promotion immobilière. Une analyse financière plus poussée permettrait de dégager d’autres ratios suivant les objectifs poursuivis : besoin en fonds de roulement, ratio d’indépendance financière, taux d’endettement...

Autant d’indicateurs dont le choix s’avère compliqué et mérite l’assistance d’un expert-comptable pour déterminer celui ou ceux qui seront les plus pertinents.