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Quelle structure juridique pour une promotion immobilière ?

L’activité professionnelle du promoteur immobilier est d’entreprendre une opération de construction immobilière et de la proposer à l’accession à la propriété. Pour exercer cette activité commerciale, il dispose de sa propre structure juridique : la société promotrice. Il s’agit généralement de SA, SARL ou SNC, soumise à l’impôt sur les sociétés.

 

À l’occasion de la réalisation d’un programme immobilier spécifique, le promoteur doit :

 

- Concevoir : réfléchir de façon optimale à l’utilisation du terrain

- Organiser : monter l’opération sur le plan juridique et financier

- Faire construire : passer les marchés et suivre le chantier

- Commercialiser : vendre le projet

 

À cette fin, il choisit la structure juridique de la société de construction interposée. Éphémère, celle-ci est uniquement constituée pour les besoins déterminés de cette opération immobilière. L’activité d’achat de terrain en vue de sa revente après construction d’immeuble étant considérée légalement comme un acte civil, la création de société sera soumise au droit civil et non au droit commercial. Quant aux associés du promoteur, ce sont le plus souvent des banquiers, des investisseurs ou des compagnies d’assurance. Ainsi, cette société interposée devient la maîtrise d’ouvrage du programme.

 

Le choix de son statut juridique est déterminé par les objectifs financiers poursuivis, mais aussi les personnes à qui les logements neufs sont destinés.

 

1. La société civile immobilière de construction et de vente

 

a. Les principes de constitution de la société

 

Les conditions de la SCCV sont :

 

- Objet : L’édification d’un ou plusieurs immeubles destinés à être revendus par fractions ou en totalité. La revente à des tiers permet de tirer des bénéfices.

- Associés : Ils doivent être de 2 au minimum (pas de maximum).

- Capital minimum : Aucun montant minimum n’est requis. Un capital variable peut également être prévu par les statuts juridiques.

- Durée : Elle n’existera que pendant la durée de l’opération.

- Régime fiscal : La SCCV est soumise à l’impôt sur le revenu des associés.

- Immatriculation : Cette SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés.

 

b. Opter pour la SCCV

Dans cette configuration, le promoteur est vendeur de son programme immobilier, que ce soit des résidences d’habitation ou de l’immobilier d’entreprise.  Le maître d’ouvrage commercialise les biens par le biais de la vente d’immeuble à construire, c’est-à-dire qu’il est tenu d’édifier l’immeuble dans un délai contractuellement défini. La technique la plus courante est la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) par laquelle l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Pour les biens invendus à l’issue du chantier, le constructeur pourra effectuer des ventes « clés en main ».

Cette société permet de vendre immédiatement après avoir construit, donc de faire un profit, tout en restant soumise à l’IR.

 

2.  La société de construction et d’attribution

 

La SCA est plutôt destinée à l’investissement immobilier au travers de projets d’immobilier neuf. Ses associés décident de lancer un programme immobilier en mandatant un promoteur.

 

a.  Les principes de constitution de la société

 

La différence principale de cette société avec la SCCV est la distribution des immeubles aux associés en copropriété et non la vente à des tiers.

 

- Objet : L’édification (ou l’achat) d’un ou plusieurs immeubles destinés à être attribués par fractions aux associés, en jouissance ou en propriété. L’objet social ne peut être commercial. 

- Associés : Ils doivent être de 2 au minimum pour créer une copropriété.

- Capital : Les statuts juridiques fixent un capital variable, constitué par ce qui est apporté par chacun des associés. Ce capital souscrit correspond a la valeur du bien construit.

- Durée : Elle n’existera que pendant la durée de l’opération, jusqu’à l’attribution.

- Régime fiscal : Comme la SCCV, elle est soumise à l’impôt sur le revenu des associés.

- Immatriculation : Cette SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés.

 

b. Opter pour la SCIA

 

La création d’une société d’attribution est intéressante pour des programmes immobiliers de grande envergure qui nécessitent des fonds importants. Les associés mutualisent leurs moyens et le promoteur intervient en tant que mandataire au travers d’un contrat de promotion immobilière. Le capital social est divisé en parts auxquelles sont attribuées des fractions d’immeuble.

 

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3. Les sociétés coopératives de construction

 

La loi ALUR a créé deux nouvelles structures juridiques dans le secteur de la promotion immobilière. Le promoteur est soit mandataire d’un projet d’habitat participatif, soit son associé.

 

a. La coopérative d’habitants

 

La coopérative d’habitants est une structure juridique civile à but non lucratif, fiscalement transparente. Son objectif est de donner en jouissance un logement en résidence principale aux associés personnes physiques. Mais la coopérative a également vocation à développer la vie collective des habitants. Son fonctionnement est régi par des statuts ainsi qu’un contrat coopératif en vue de construire et d’entretenir le bien immobilier. Chaque associé coopérateur détient des parts et finance l’opération par ses fonds propres ou par emprunt personnel. Il paye également une redevance locative.

 

b. La société d’attribution et d’autopromotion

 

La seconde structure créé par la loi ALUR est la société d’attribution et d’autopromotion qui fonctionne comme la SCA. La seule différence est la capacité de cette société à se passer de promoteur immobilier. En effet, les moyens mis en commun permettent de concevoir, financer et réaliser des logements neufs sur mesure. Cette société assurera également par la suite l’entretien du bien et la gestion de la vie collective.

Des personnes morales peuvent entrer au capital à hauteur de 30 %. Elles apportent ainsi leur savoir-faire et contribuent à la réalisation du bien. Les bailleurs sociaux sont les plus impliqués dans ces habitations participatives, mais certains promoteurs s’impliquent également dans ce type de création d’entreprise.

 

***

En somme, le choix de la forme juridique d’une promotion immobilière dépend de trois facteurs :

- L’exploitation envisagée du bien : À qui est destinée l’opération ?

- Les moyens financiers à disposition : Qui participe financièrement et comment ?

- La facilité de gestion : Comment faut-il gérer la société ? Quel est le régime fiscal ?

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