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Les bonnes pratiques pour constituer un dossier de consultation des entreprises

Le promoteur immobilier, en sa qualité de maître d’ouvrage, doit lancer une consultation des entreprises dans le cadre de la passation de ses marchés, au même titre que le pouvoir adjudicateur.

Le Code des Marchés Publics réglemente la consultation et prévoit que le Dossier de Consultation des Entreprises (DCE) soit constitué notamment des pièces suivantes :

- Un CCAG (Cahier des Clauses Administratives Générales), fixé par arrêté ministériel suivant l’objet du marché,

- Un CCAP (Cahier des Clauses Administratives Particulières) qui complète et précise le CCAG,

- Un CCTP (Cahier des Clauses Techniques Particulières), le cahier des charges des besoins techniques de la collectivité publique.

 

En matière de marchés privés cependant, la liberté contractuelle est de mise. Malgré cela, les parties calquent régulièrement leur DCE sur la procédure publique. Quels que soient les noms donnés aux documents constitutifs de l’appel d’offres, les lignes directrices restent les mêmes et garantissent ainsi son efficacité.

 

1. Jeter les bases des droits et obligations des parties 

 

Bien que la référence à des clauses administratives générales est laissée à l’appréciation des parties, il est vivement recommandé d’appliquer la Norme AFNOR, portant "cahier des clauses administratives générales applicables aux travaux de bâtiment faisant l'objet de marchés privés". Véritable CCAG privé, cette norme ne s’applique pas de plein droit : elle n’est opposable aux parties que si elle est citée comme pièce contractuelle du marché. L’intérêt de mentionner cette norme dans le dossier de consultation des entreprises est de poser les bases des règles juridiques du futur engagement contractuel. En uniformisant le vocabulaire avec celui des marchés publics, elle s’inscrit dans la sécurisation juridique voulue tant pour les marchés publics que privés.

 

Révisée en 2017, la norme porte notamment sur les thèmes suivants :

 

- Le devoir d’information précontractuelle des parties

- Le délai de conclusion du marché

- La liste des documents contractuels à joindre au marché

- La sous-traitance et la co traitance

- La responsabilité des entreprises

- La lutte contre le travail illégal

- Les conditions d’intempéries

- Le décompte général définitif, les comptes prorata et les modalités de paiement

- La réception des travaux

- La contestation et la résiliation du marché

Mais attention, ce cadre général doit être adapté au programme immobilier spécifique : c’est le rôle du CCAP.

 

droits et obligations clauses administratives DCE Norme AFNOR

2. Fixer les modalités spécifiques du marché

 

En effet, le CCAG peut être précisé par un CCAP adapté aux spécificités du marché. Dans ce cas, les clauses particulières prévalent sur les clauses générales, mais à la condition que le CCAP récapitule l’ensemble des aspects dérogatoires au CCAG.

Précisons ici qu’on peut aussi inclure dans ces clauses particulières les contraintes techniques (CCTP) qui constituent le véritable cahier des charges de l’appel d’offres.

 

Souvent négligé par les contractants au nom de la sacrosainte liberté contractuelle, ce document est pourtant central dans la conclusion du marché. Pour éviter au maximum les malentendus, les clauses particulières doivent idéalement reprendre les points suivants :

 

·      L’identité des parties et les autres intervenants au marché

·      L’objet du marché

·      Les documents contractuels applicables

·      Les autorisations administratives

·      Le prix (au métré ou forfaitaire), les conditions de paiement et de révision

·      Les délais

·      Les conditions de modification des travaux, les pénalités

·      La réception des travaux

·      Les assurances et responsabilité

 

À la lecture de ce document, les candidats consultés auront une idée précise du marché qu’ils signeraient s’ils étaient choisis. La précision du CCAP permet ainsi une passation des marchés rapide et efficace tout en réduisant au maximum les négociations.

modalités du marche CCAG CCAP cahier des charges appel doffres

 

3. Préciser les conditions de la consultation

 

Les étapes précédentes permettent aux entreprises consultées d’avoir des informations sur les règles juridiques applicables, ainsi que les conditions du marché relatives aux besoins du maître d’ouvrage.

 

Il leur reste à savoir dans quelles conditions il lance cet appel d’offres et comment la consultation va se dérouler. La procédure de cette mise en concurrence est expliquée dans ce qui est appelé en marchés publics le « Règlement de Consultation » (RC). Pièce non contractuelle constitutive du DCE, il comporte généralement les parties suivantes :

 

1. L’objet de la consultation

 

Dans cet article, le maître ouvrage apporte des précisions sur le programme immobilier dans son ensemble, sur son contexte et les raisons de l’appel d’offres. Cela constitue un éclairage utile aux entrepreneurs qui leur permettra de répondre avec plus de perspicacité.

 

2. Les conditions et le contenu de la consultation

 

Il s’agit d’indiquer les règles auxquelles est soumise la consultation. Concernant les travaux eux-mêmes, il est précisé comment sont signés les marchés, à savoir par lots ou en groupement. À ce titre, il est utile de préciser la décomposition des lots. Les pièces constitutives du DCE sont également listées (CCAG, CCAP CCTP, étude géotechnique,calendrier d’exécution...).

 

condition objet de consultation modalites DCE appel doffres precisions

3. Les modalités de remise des offres

 

Cette partie concerne les délais de dépôt des offres et les conditions de leur remise (pièces, format papier ou électronique, interlocuteur...). Désormais, des espaces informatiques partagés peuvent être mis à disposition, avec code d’accès. Le règlement de consultation doit aussi mentionner la durée de validité des offres émises par les entreprises, à compter de la date de leur dépôt.

 

4. Les critères de sélection des offres

 

Comment sont sélectionnées les entreprises est un élément important du DCE. En effet, pour se positionner au mieux, les candidats doivent connaître les critères qui vont prévaloir. Certains promoteurs immobiliers vont préférer mettre en avant le délai d’exécution et le prix, d’autres la technicité de l’offre et la proximité, d’autres encore la valeur ajoutée esthétique...

 

5. Les renseignements et pièces complémentaires

Enfin, le DCE doit mentionner les référents administratifs et techniques, ainsi que les éléments complémentaires à disposition des candidats pour parfaire leur offre. Parfois, des visites surplace sont organisées : le dossier doit mentionner les modalités de mise en œuvre.

 

***

Outre les modalités qui sont largement calquées sur les marchés publics, les bonnes pratiques pour une consultation réussie relèvent essentiellement du bon sens. Si le maître d’ouvrage se met à la place de l’entrepreneur quelques minutes, il comprendra aisément ce sont celui-ci aura besoin pour avoir envie de répondre à l’appel d’offres et, si c’est le cas, espérer remporter le marché.

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