Contrat d’entreprise générale : prix et modalités de révision des travaux de construction

Pour assurer la construction d’un ouvrage dans les délais convenus par son contrat, l’entreprise générale du bâtiment réclame, en contrepartie, le paiement d’un prix. C’est d’ailleurs notamment le caractère onéreux qui définit les contrats d’entreprise de droit privé comme les marchés publics. Les parties qui s’apprêtent à signer un contrat se mettent alors d’accord sur une prestation, un prix et des délais de réalisation. Qu’il s’agisse d’un marché privé ou d’une commande publique, la question de la détermination, mais aussi de l’éventuelle variation du coût total de la construction sont des sujets prégnants. Cela a en effet une incidence financière non négligeable sur le projet du maître d’ouvrage avec laquelle il doit nécessairement composer. Alors comment le coût global de construction est-il fixé dans le contrat de l’entreprise générale et comment peut-il évoluer ?


Les différentes méthodes de fixation du prix contractuel


Le contrat de l’entreprise responsable de la construction doit comporter dans ses clauses tous les éléments nécessaires à l’établissement d’un prix déterminé ou déterminable de manière précise, la méconnaissance du coût à la signature du contrat n’étant pas une cause de nullité.


Le contrat de construction à prix global et forfaitaire


L’un des contrats les plus souvent pratiqués dans le BTP est celui du marché à forfait par lequel les parties s’accordent dès la signature sur un prix convenu définitif et englobant toutes les prestations, du commencement des travaux à la levée des réserves. L’article 1793 du code civil protège alors le client contre toute modification unilatérale du prix : tout changement de prix doit faire l’objet d’un avenant. Pour l’entreprise générale, le marché forfaitaire facilite par ailleurs la gestion des paiements des sous-traitants auxquels elle doit faire appel pour les différents corps d’état.


Le marché à prix unitaire


Certains types d’ouvrage se prêtent mieux à l’établissement d’un coût sur la base d’un prix unitaire (article, jour, mètre linéaire, heure…). Celui-ci est alors multiplié par la quantité effectivement réalisée pour définir le montant du règlement. Dans cette configuration, le coût global dépend d’une estimation et d’aléas liés à la construction, mais s’avère toutefois plus précis au final.


Le contrat à prix provisoire


Pour des prestations complexes, avec des aléas techniques importants ou une mise en œuvre de techniques nouvelles sur lesquelles on n’a que très peu de recul, les parties peuvent prévoir un prix provisoire. Cela concerne essentiellement les marchés publics.


L’évolution des coûts d’exécution des travaux


Le contrat de l’entreprise générale doit donc être précis et clair en matière de structure des coûts de la prestation. Or, il doit l’être tout autant en ce qui concerne la possibilité d’une actualisation ou d’une révision des coûts et, si c’est le cas, sur leur méthode de calcul.


La révision des prix initiaux


Dans le cadre des négociations, les parties sont libres de décider si elles souhaitent ou pas faire évoluer le prix suivant la variation d’index, la réalisation de travaux supplémentaires voire de modifications réglementaires. Si telle est leur volonté, le contrat doit impérativement contenir des clauses de révision, car sur ce point, la liberté contractuelle prime.


  • La révision du forfait


Le prix forfaitaire est par principe intangible sauf à tenir compte de l’application d’une clause de révision qui a pour objectif de revaloriser périodiquement (le plus souvent mensuellement) l’application des prix initiaux. Cette clause d’exception à l’invariabilité du prix s’applique automatiquement pendant le délai d’exécution des travaux et a pour but de tenir compte des variations économiques. Il existe par conséquent deux options : 


  • Le prix forfaitaire non révisable : Le contrat est précis et exclut tous les travaux supplémentaires ou surcoûts du forfait. L’entreprise supporte alors tous les aléas ou les erreurs de calcul pendant la construction.

  • Le prix forfaitaire révisable : Le prix approximatif fixé lors de la signature du contrat est susceptible de varier en fonction d’une référence (un index, un indice, une liste de prix…) et/ou d’une formule représentative de l’évolution du coût de la prestation, avec ou sans partie fixe.


  • La révision du prix unitaire convenu


Un bordereau de prix unitaires (BPU) établit un prix par élément de la construction neuve réalisée que l’entreprise générale s’engage à appliquer jusqu’à la réception du chantier. Ce type de marché fait plutôt supporter le risque sur le maître d’ouvrage compte tenu de l’imprévision qu’il suppose. Il peut toutefois permettre une clause de révision dont la mise en œuvre est équivalente à celle appliquée au forfait.


Réviser ou actualiser les prix ?


La révision des prix ne doit pas être confondue avec leur actualisation qui est une réévaluation globale des prix initiaux. Il en effet possible pour les parties d’actualiser les prix, en général une seule fois avant le commencement des travaux. Sa vocation est de revaloriser la prestation de l’entreprise générale compte tenu d’un délai anormalement long entre la date de fixation du prix dans son offre et le démarrage réel des travaux. La méthode de calcul appliquée tient le plus souvent compte d’un index, sans partie fixe, et s’applique après l’écoulement d’un délai convenu la plupart du temps supérieur à 3 mois.


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Toute modification des prix initiaux prévus dans un marché signé bouleverse l’équilibre économique du contrat, ce qui est peut-être fortement problématique pour l’une ou l’autre des parties. La prudence doit donc être largement de mise lors de la conclusion d’un marché, a fortiori forfaitaire et lors de l’avancement des travaux. Car c’est à l’entrepreneur de supporter les erreurs de calcul ou les aléas du marché. La Cour de cassation a en effet tranché ce point en considérant que le manque de prévision de l’entreprise n’est pas de nature à modifier le caractère forfaitaire du marché. À ce titre, celle-ci ne saurait être réglée des coûts supplémentaires (Cass. 3e civ, 6 mai 1998, Société SEM Gazost).

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