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Construire son bilan de promotion immobilière efficacement

Un promoteur immobilier est un investisseur. Il organise le financement d’une opération et y injecte des fonds propres dans le but d’obtenir un bénéfice à la revente. Il doit donc établir un bilan de promotion immobilière pour calculer une marge prévisionnelle la plus réaliste possible.

Ce bilan financier est en quelques sortes un budget de faisabilité du programme immobilier qui va déterminer si l’investissement est avantageux. L’estimation des dépenses s’avère être l’étape du bilan à affiner pour éviter tant que faire se peut les écarts de rentabilité.

1. La faisabilité financière du projet immobilier

 

Tout montage d’opération de construction part d’un élément incontournable : le terrain. C’est en étudiant les fonciers disponibles à la vente que les promoteurs projettent leurs programmes immobiliers neufs. L’emplacement, le marché immobilier local, l’environnement architectural, les règles de constructibilité, ou encore la réceptivité de la municipalité sont analysés. Mais surtout, ils fixent un prix de vente aux futurs acquéreurs des logements suivant le marché de la vente immobilière.

 

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a. L’influence du prix d’achat du terrain

 

Une fois l’intérêt du terrain incontestable, le promoteur fixe son prix d’achat du foncier maximum. Car contrairement aux idées reçues, ce n’est pas du montant d’acquisition que découle un projet de construction immobilière, mais l’inverse. Cette méthode s’appelle « bilan promoteur » ou « compte à rebours ». Elle consiste au départ, comme dans tout budget prévisionnel, à déterminer les recettes et les dépenses de l’opération. De la différence de ces coûts découle la charge foncière maximale. Dans le cas où ce delta est insuffisant, le programme immobilier est tout simplement abandonné. L’effet de levier de la construction immobilière sur le foncier est sans conteste l’élément déterminant de l’utilisation généralisée de cette méthode.

b. Les composants du budget de promotion immobilière

 

La difficulté majeure pour établir un bilan prévisionnel réside dans la quantité de composants à prendre en compte : il ne faut rien laisser de côté.

 

ð Les recettes

 

Dans cette catégorie, le promoteur immobilier indique le chiffre d’affaires estimé au regard du prix de vente qu’il a fixé, pour chacun des logements qu’il va construire.

 

ð Les dépenses

 

Les dépenses sont généralement réparties en 3 catégories qui composent le « prix de revient » de l’opération.

 

- La charge foncière : Il s’agit de l’achat du terrain, des taxes afférentes, des frais de notaires...

- Le coût de la construction : On y inclut les travaux, les honoraires techniques, les études de sol, les assurances...

- Les frais annexes : Ce sont les honoraires de gestion, de publicité, les frais financiers, le coût du crédit, la GFA (garantie financière d’achèvement) ...

 

Plus la liste des dépenses à prévoir est précise, plus elle réduit les aléas. Mais la ligne du budget du programme immobilier la plus complexe est certainement celle relative à la construction. Le montage financier, qui nécessite de convaincre les banques, dépend d’éléments incertains pendant une bonne partie du projet.

 

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2. L’estimation des coûts de construction

 

Cette étape est d’autant plus délicate qu’elle fait appel, pour une grande part, à la capacité d’anticipation du maître d’ouvrage.

 

a. Maîtriser les contraintes géotechniques

 

Les contraintes techniques du terrain comportent une part importante d’aléas qu’il est indispensable de lever. Celles-ci peuvent concerner un sol pollué, une zone d’installation classée, un bâtiment à démolir qui est amianté... Ces éléments extérieurs à l’acte de construire doivent être quantifiés.

b. Effectuer les études de conception

 

Concernant la construction du projet immobilier en lui-même, différentes études techniques vont être exécutées pour aider à établir le chiffrage des travaux pour chaque corps d’état. Réalisées par des bureaux d’études spécialisés, elles vont donner des indications permettant de décider quel matériau ou quelle technologie est souhaitable pour la réalisation du programme. Ce sont les études thermiques, de structure, de fluides... Ainsi, le promoteur recense toutes les contraintes du projet qui vont l’aider dans l’établissement des coûts.

 

c. Consulter les entreprises

 

Un DCE (dossier de consultation des entreprises) est ensuite transmis aux entreprises pour qu’elles établissent un devis. La qualité du DCE conditionne très nettement la précision des réponses des intervenants. Dans ces chiffrages, il doit être facile de distinguer le coût des matériaux et celui de la main d’œuvre.

d. Signer les marchés

Devis en main, le promoteur immobilier est plus ou moins en mesure de négocier avec les entreprises. Cela dépend notamment du marché et de leur quantité de travail.

La signature des marchés est fondamentale pour plusieurs raisons :

- Les prix sont figés. Soit le bilan de promotion immobilière présente un équilibre favorable et l’opération de construction se poursuit. Soit il est en déficit et le projet est abandonné.

- Le coût de la construction étant connu, le promoteur peut obtenir son financement auprès de sa banque. Celle-ci va alors vérifier la viabilité du projet en mettant en parallèle le bilan financier et les marchés travaux.

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e. Prévoir les imprévus

Enfin, il est utile malgré tout de prévoir au budget de promotion immobilière un montant de dépenses imprévues pour gérer d’éventuels aléas. Car même si tous les aspects du bilan prévisionnel sont sécurisés, personne n’est à l’abri d’un incident. Des modifications mineures peuvent être apportées sur le projet ou une entreprise peut être défaillante... De même, l’environnement, et notamment le voisinage, n’a peut-être pas été correctement appréhendé et nécessite des interventions de dernière minute.

 

***

Si l’on doit résumer la construction d’un bilan de promotion immobilière en un seul mot, ce serait« anticipation ». Le promoteur doit être en mesure de chiffrer préalablement toutes les rentrées et les sorties d’argent dans son budget.

Car le premier écueil serait de mal estimer le prix d’achat du terrain, donc d’abandonner le projet et de passer à côté d’une belle opération qui aurait pu être rentable. Un manque à gagner dont tout bon promoteur immobilier se mordrait les doigts...

Le deuxième écueil serait de sous-estimer toutes les dépenses de construction et les imprévus de chantier. Auquel cas, la marge se réduirait comme peau de chagrin...