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Comment rédiger un contrat de maîtrise d’œuvre en marché privé ?

Dans un projet de construction de marché privé, le maître d’œuvre est la personne qui fait le lien entre la maîtrise d’ouvrage et les différents intervenants. Son rôle et sa responsabilité dans la réalisation technique de l’opération sont essentiels pour le maître d’ouvrage qui est réputé être un « non-sachant ».  Au regard de cette place centrale dans la réalisation d’un ouvrage, leurs accords doivent être clairement formalisés pour une sécurité juridique optimale.

 

La convention par laquelle maître d’ouvrage et maître d’œuvre se lient entre eux relève du droit commun des contrats. Il s’agit d’un « Contrat de louage d’ouvrage », communément appelé « contrat d’entreprise » et qui correspond à une obligation de faire. En cela, il ne se distingue pas des autres conventions que la maîtrise d’ouvrage passe avec les entreprises de construction. De ce fait, les parties ne sont pas soumises à un formalisme particulier réglementé pour acter de leurs engagements. La liberté contractuelle est de mise mais dans le respect de la légalité et des intérêts des cocontractants.

 

C’est pourquoi il est nécessaire de s’attarder plus sur le contenu du contrat que sur sa forme.

 

1. Les différentes missions d’un maître d’œuvre

 

Tout d’abord, il faut avoir clairement à l’esprit les prestations qui entrent dans le champ d’activité du maître d’œuvre. En fait, sa mission sera celle que le promoteur a décidé de lui confier, à l’exception de l’exécution même des travaux qui relève des entreprises de BTP. D’une manière globale, cette mission est d’apporter une réponse technique, architecturale et économique à la réalisation de l’ouvrage.

 

a. La conception

 

Le maître d’œuvre est en mesure d’intervenir dès la phase d’étude du programme immobilier. C’est-à-dire qu’il aide le maître d’ouvrage à concevoir concrètement son projet de construction et étudie avec lui sa faisabilité. Ainsi, dans le respect des règles d’urbanisme locales et du Code de la Construction, auxquelles s’ajoutent les besoins et contraintes de l’opération :

 

- Il dessine les plans (plan de masse, plans de niveaux, plans coupe, façades...)

- Il détermine les matériaux, les produits, les techniques, les couleurs utilisés...

- Il estime le budget travaux

- Il établit le planning de construction

 

On parle alors d’avant-projet sommaire. Lorsque celui-ci devient définitif, la maîtrise d’œuvre constitue le dossier de permis de construire dont il peut suivre l’instruction.

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b. La consultation et la coordination

 

Le maître d’œuvre peut ensuite prendre en charge le suivi de la construction, de l’ouverture de chantier à la réception des travaux, en passant par la consultation des entreprises. Ainsi, il assiste la maîtrise d’ouvrage tant pour sélectionner les meilleures entreprises par corps d’état, que pour l’exécution des travaux. Il sera alors l’interface des différents intervenants.

 

c. Le contrôle

Rédacteur des plans d’exécution, il peut procéder au contrôle de la réalisation des travaux. Il signera en conséquence le procès-verbal d’achèvement, avec ou sans réserve. Il est également garant du respect des délais et du montant des travaux.

 

2. Les modalités du contrat de maîtrise d’œuvre

 

Contrairement aux marchés publics, les marchés privés donnent une grande liberté de formaliser un contrat de maîtrise d’œuvre. Celui-ci doit seulement respecter les principes du contrat de louage d’ouvrage et déterminer au mieux les droits et obligations de chacun.

 

a. Les effets du contrat

 

Le contrat d’entreprise est consensuel : un travail est fourni à titre onéreux. Les obligations qui en découlent sont simples.

 

- Pour le maître d’œuvre

Il est tenu d’exécuter la prestation de service prévue par le contrat signé, dans le délai défini. Suivant la jurisprudence, il dispose d’une obligation de moyens.

 

- Pour le maître d’ouvrage 

En contrepartie, le maître d’ouvrage doit prendre livraison, c’est-à-dire accepter la prestation si elle est conforme au contrat, et payer le prix convenu.

 

b. Les clauses incontournables

 

Pour la bonne exécution de l’engagement des parties, certaines clauses, sans être obligatoires, doivent nécessairement être mentionnées dans le contrat.

 

- La définition du projet

En premier lieu, il est recommandé d’indiquer quel est le projet de construction du maître d’ouvrage. Il s’agit d’un descriptif général mais clair de ce qui est attendu.

·      Terrain

·      Nombre de bâtiments, de lots

·      Style architectural

·      Techniques de réalisation utilisées

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- L’étendue de la mission

Quand les missions du maître d’œuvre sont connues et comprises, il ne reste plus qu’à déterminer celle qui lui sera confiée. Comme dans tout accord, plus le descriptif est précis, plus les risques de confusion sont écartés. Selon le cas, un mandat est également recommandé.

 

- Le montant des honoraires

La rémunération du maître d’oeuvre est soit forfaitaire, soit un pourcentage du montant des travaux TTC ou HT. On indique si le montant est lui-même HT ou TTC et ses échelonnements de paiement. La plupart du temps, ils dépendent de l’avancement du chantier de construction.

 - Le budget alloué

Cette enveloppe permet au maître d’œuvre d’avancer, notamment concernant la phase de consultation des entreprises. Cette somme sera ajustée à la signature des marchés.

 

Le calendrier

Il concerne autant l’exécution des travaux que de certaines prestations (DCE, PC...). Cela permet notamment de pouvoir appliquer des pénalités de retard.

 

Les conditions de résiliation

Les parties doivent pouvoir sortir du contrat dans des conditions prédéfinies. On peut également inclure une clause d’indemnisation du maître d’œuvre en cas de désengagement arbitraire du maître d’ouvrage.

 

- La clause relative aux garanties et assurances

Le maître d’œuvre doit justifier de ses assurances professionnelles, notamment sa garantie décennale. Quant au maître d’ouvrage, il est tenu de souscrire l’assurance dommages-ouvrage pour son programme. On peut y inclure l’obligation du prestataire de superviser la mise en œuvre des garanties (garantie de parfait achèvement, biennale et décennale).

 

***

Toutefois, le maître d’œuvre peut être un architecte. Dans ce cas, certaines dispositions du contrat pourront avoir trait au code de déontologie des architectes, à des règles professionnelles spécifiques ou aux droits d’auteur de l’architecte concepteur...

On l’aura compris, le contrat de maîtrise d’œuvre en marché privé n’aura comme limite que la volonté de parties et l’ordre public.