Quels délais doit prévoir un maître d’œuvre pour l’obtention du permis de construire ?

L’établissement du planning travaux d’un projet de construction passe nécessairement par un calcul des délais relatifs à l’obtention des autorisations d’urbanisme. Le maître d’œuvre doit en effet tenir compte de certaines durées maximales légales qui peuvent être réduites alors que d’autres sont incompressibles. 

Même s’il en existe plusieurs, telles que le permis de démolir ou la déclaration préalable de travaux, le permis de construire est l’autorisation d’urbanisme qui est le plus couramment demandée. L’autorisation de construire s’apprécie au regard des règles d’urbanisme locales (plan local d’urbanisme) mais aussi du code de la construction et de l’habitation. Dans un précédent article, nous vous donnions toutes les clés pour réussir votre demande de permis de construire en promotion immobilière.


Les délais d’instruction du permis de construire 


Lorsqu’on tient à être conforme à la législation, une demande de permis de construire doit être effectuée auprès de la mairie du lieu de construction avant toute ouverture de chantier. Le dossier de demande d’autorisation est constitué d’un formulaire cerfa et d’un ensemble de pièces obligatoires (voir notre article).


Le point de départ du délai


Au dépôt du permis, le service instructeur remet au pétitionnaire un récépissé attribuant un numéro d’enregistrement ou le lui adresse par lettre recommandé avec accusé de réception. Néanmoins, le point de départ du délai d’instruction ne court qu’à compter du moment où le dossier de demande est déclaré complet. La mairie dispose d’1 mois pour informer le demandeur les pièces manquantes. Sans notification de sa part sous 15 jours, le dossier de permis de construire est réputé complet.


Les pièces complémentaires


Lorsque l’autorité compétente réclame des pièces complémentaires (notice, plan masse...), celles-ci doivent lui être adressées dans les 3 mois suivant sa demande, leur réception déclenchant le délai d’instruction. À défaut de remise de ces documents, la demande de permis fait l’objet d’une décision tacite de rejet.


Les différents délais


Deux délais d’instruction de droit commun courent à la suite du dépôt du dossier de permis complet : 

  • 2 mois pour les maisons individuelles et leurs annexes
  • 3 mois pour les autres édifices


Mais il existe des exceptions : 

  • Les cas de majoration des délais : de 1 à 2 mois selon le cas (Intervention d’autres réglementations, secteurs sauvegardés, consultation du ministre de l’agriculture...)
  • Les délais d’instruction spécifiques : de 4 à 7 mois lorsque le permis de construire concerne des zones particulières protégées ou réglementées
  • Les cas de prolongation des délais spécifiques : les délais exceptionnels peuvent être prolongés de 1 à 6 mois lorsque le projet nécessite notamment le recours à un architecte des bâtiments de France (ABF) ou l’intervention du préfet. 


Le permis tacite


L’article R 424-1 du code de l’urbanisme précise que le silence du service instructeur vaut acceptation. En d’autres termes, sans notification expresse contraire à l’expiration du délai, le permis de construire est accordé. L’article R 424-2 liste par ailleurs les exceptions comme par exemple où l’État doit intervenir, où une enquête publique est nécessaire, ou encore lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un parc national.


Les délais pour que le permis de construire soit définitif


À l’obtention du permis de construire, le chemin n’est pas encore terminé.


Le délai de recours des tiers


Comme tout acte administratif, l’autorisation de construire une fois obtenue peut faire l’objet d’un recours par des tiers au projet de construction. C’est-à-dire que ces derniers peuvent, dans les 2 mois suivant l’affichage du permis de construire sur le terrain, contester la légalité de l’arrêté administratif et d’en demander l’annulation. Pour ce faire, ils ont la possibilité d’intenter:

  • Un recours gracieux : en adressant à la mairie ayant pris l’arrêté une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant d’annuler le permis.
  • Un recours contentieux : en déposant un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif compétent.


Le délai de retrait administratif


Le préfet a la possibilité de procéder au retrait pur et simple de l’autorisation de construire dans un délai de 3 mois à compter de la date de l’obtention du permis. Il s’agira pour lui d’exercer son contrôle de légalité. En conséquence, l’autorisation d’urbanisme n’est définitive qu’à l’expiration de ce délai.


Le délai de validité du permis de construire


Le permis de construire délivre des droits à son bénéficiaire pendant une période limitée au-delà de laquelle il ne sera plus autorisé à construire. 


La durée initiale


À compter de son obtention, la durée de validité du permis est de 3 ans. De la même manière, si le chantier est interrompu pendant plus d’1 an, l’autorisation d’urbanisme devient caduque. Dans ces deux cas, il doit être renouvelé : un nouveau dépôt de demande de permis est alors nécessaire.

Cependant, une fois les travaux débutés, il n’existe pas de délai pour leur achèvement. La seule contrainte réside dans l’interruption éventuelle qui ne doit pas être supérieure à 1 an.


La prorogation


Le délai de validité peut être prorogé 2 fois, pour une période d’1 an. Le titulaire du permis doit alors adresser une demande par lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie de localisation au moins 2 mois avant l’échéance. Celle-ci dispose à nouveau d’un délai d’instruction de 2 mois pour lui répondre. Comme pour la demande de permis initiale, le silence de l’administration au terme de ce délai vaut acceptation.


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En somme, pour déterminer un calendrier prévisionnel réaliste, le maître d’œuvre doit parfaitement maîtriser les contraintes liées à l’obtention de son permis de construire pour en déduire les délais. Du dépôt de la demande à une autorisation d’urbanisme exploitable, en passant par un éventuel permis modificatif, il arrive que parfois plus d’un an s’écoule. Le maître d’ouvrage doit alors obligatoirement avoir connaissance d’une telle contrainte avant de lancer son projet de construction.

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