Quelle durée prévoir pour la réalisation d’un ouvrage ?

« Combien de temps va durer mon opération de construction ? » est certainement la question à laquelle tous les maîtres d’ouvrage vont s’attacher de répondre le plus précisément possible. Que la maîtrise d’ouvrage soit privée ou que l’entité porteuse du projet soit publique, la question du délai est toujours une affaire de budget : les travaux de construction, de rénovation ou de réhabilitation doivent se terminer rapidement, ou tout du moins dans le délai contractuel afin de minimiser les coûts au maximum.

Ceci étant, déterminer une durée prévisionnelle est loin d’être simple. Celle-ci dépend de nombreux facteurs variables et sur lesquels on n’a pas toujours la maîtrise. Mais il existe tout de même quelques repères.


La phase de conception : les intentions de maîtrise d’ouvrage


Pour un maître d’ouvrage, concevoir un projet de travaux c’est mettre en adéquation ce que l’on souhaite construire et ce que l’on peut construire. Le temps de la conception dépend donc largement de lui.


L’élaboration du projet de construction


Pour étudier au préalable la faisabilité de son opération, le porteur du projet signe un contrat de maîtrise d’œuvre pour notamment s’assurer que l’enveloppe budgétaire prévisionnelle qu’il a prévue sera suffisante. Le rôle du maître d’œuvre consiste alors à analyser ses besoins au regard des contraintes techniques, architecturales, budgétaires et juridiques.


  • Estimation : de quelques mois à plus d’une année pour les projets complexes


La demande de permis de construire


À l’appui de l’avant-projet définitif établi par la maîtrise d’œuvre, la demande de permis est déposée en mairie afin d’obtenir l’autorisation de construire. Le délai légal d’instruction pour une construction neuve est de :


  • 2 mois pour une maison individuelle
  • 3 mois pour les autres bâtiments


À ceux-ci s’ajoutent les délais relatifs à la demande de pièces complémentaires éventuelles, au recours des tiers et au retrait administratif.


  • Estimation : 6 à 9 mois en moyenne


L’achat du terrain 


La question de l’achat du foncier est bien entendu indispensable pour lancer l’exécution des travaux. Mais pour les maîtres d’ouvrage de programmes immobiliers en VEFA par exemple, l’obtention du permis de construire n’est pas suffisante pour le faire. Il faut en effet que la pré-commercialisation des appartements soit un succès. S’il n’y a pas suffisamment de réservations, il n’y aura pas de projet.


  • Estimation : de 6 mois à un an selon le succès de l’opération


La préparation des travaux : le professionnalisme de la maîtrise d’œuvre


Une des missions de maîtrise d’œuvre consiste à préparer la mise en œuvre du projet.


La consultation des entreprises


Le temps que le maître d’œuvre passe sur le choix des entreprises dépend énormément du contenu du dossier de consultation lors de l’appel d’offres. En effet, si le DCE reprend parfaitement les attentes du projet, les candidatures des différents corps de métier sont pertinentes et la sélection plus rapide.


  • Estimation : dépend de la complexité du projet (2 mois en moyenne)


La passation des marchés


La signature du contrat avec chaque entreprise peut être plus ou moins longue suivant la négociation du chiffrage proposé. Si le maître d’œuvre a recours à un contractant général qui assure l’ensemble des prestations de BTP, la formalisation de l’engagement est plus rapide.


  • Estimation : quelques semaines à quelques mois selon le budget


La réalisation des plans d’exécution


Le contenu de la mission de maîtrise d’œuvre comprend généralement la réalisation des études et des plans d’exécution. Plans de coupe, de masse, élévations... tous ces plans doivent reprendre l’ensemble des informations nécessaires à la parfaite exécution du projet de construction.


  • Estimation : plusieurs jours à plusieurs semaines selon la complexité du projet


La phase d’exécution des travaux : l’efficacité des professionnels du bâtiment


La qualité des entreprises est ici primordiale.


La réalisation des travaux de construction


De l’ouverture de chantier à la réception des travaux, le temps de réalisation d’une construction neuve varie suivant le type d’ouvrage et la nature du sol. Alors qu’une maison individuelle peut être construite en quelques mois, l’édification d’un immeuble en VEFA peut se compter en années. Le gros œuvre, c’est-à-dire ce qui constitue la structure, peut être beaucoup plus long si le terrain nécessite des fondations spéciales. Le maître d’œuvre par ailleurs doit assurer le respect des délais prévisionnels avec un suivi régulier des travaux et des comptes rendus de réunions de chantier adressés aux entreprises pour pallier les problèmes éventuels.


  • Estimation : 6 mois pour les projets les plus simples à plus de 24 mois pour les ouvrages complexes


Après la réception du chantier


Après l’achèvement des travaux, l’ouvrage n’est pas tout à fait terminé. Il entre dans la période de levée de réserves et de garantie de parfait achèvement. Outre les délais légaux qui obligent les entreprises à intervenir, le temps de reprendre les quelques désordres varie selon leur ampleur.


  • Estimation : quelques jours à plusieurs mois


Les aléas et travaux supplémentaires


Parfois, la durée prévisionnelle d’un chantier n’est pas respectée du fait d’imprévus, voire de cas de force majeure. Il peut s’agir de demandes spécifiques de la maîtrise d’ouvrage qui perturbent nécessairement l’avancement des travaux. Mais le chantier peut aussi subir des accidents, des vols, des retards de fournitures, ou être perturbé par des intempéries.


  • Estimation : quelques jours à plusieurs mois selon la gravité


***


En somme, il est très difficile de prévoir la durée de réalisation d’un ouvrage car le maître d’ouvrage ne peut pas maîtriser avec exactitude tous les aspects de son projet de construction. Habituellement, la maîtrise d’œuvre réalise un planning prévisionnel large car il est toujours plus aisé d’avoir une bonne surprise. Parfois, la technique du rétro-planning est utilisée en partant de la date souhaitée et caler toutes les étapes. Mais dans tous les cas, cela ne peut tenir compte de tous les imprévus.


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