Que faire en cas de recours contre un permis de construire ?

Les recours contre les permis de construire font l’objet d’un abondant contentieux. Découvrez comment le promoteur peut agir face à cela.

Lorsqu’un promoteur immobilier obtient un permis de construire, c’est la grande inconnue : va-t-il faire l’objet d’un recours ? Ce doute est d’autant plus pénible qu’il ouvre une autre période d’incertitude : combien de temps va durer la procédure ? Puisqu’en cas de recours, le projet de construction est bloqué.

Au fil des ans, les recours contre les permis de construire se sont démultipliés pour devenir un véritable business. Sous prétexte du respect d’intérêts légitimes, mais surtout grâce à une recevabilité des recours peu contraignante, les autorisations d’urbanisme sont quasi systématiquement attaquées. Pourquoi ? Pour monnayer tout simplement le retrait de la requête.

De ce fait, pour ne pas se trouver démuni, mieux vaut connaître les principes d’un tel recours et les moyens de s’y opposer.

1. Les principes du recours pour excès de pouvoir

Le recours pour excès de pouvoir est une demande d’annulation d’une décision de l’administration adressée au juge administratif. En l’espèce, ce sont des décisions prises en vertu du droit de l’urbanisme, telles que permis d’aménager, permis de construire ou déclaration préalable.

a. Qui peut déposer un recours des tiers ?

Les requérants sont des tiers à l’autorisation de construire délivrée au regard des règles d’urbanisme. Mais les personnes autorisées à demander l’annulation au permis de construire doivent démontrer un intérêt à agir sous peine d’un rejet du recours.

b. Quelles sont les procédures possibles ?

Les voies de recours sont les suivantes :

- Le recours contentieux

Le recours pour excès de pouvoir est un recours contentieux qui s’exerce devant les juridictions administratives, le tribunal administratif en l’occurrence en premier ressort. À l’issue d’une procédure d’en moyenne 18 mois, l’annulation du permis peut être prononcée. 

- Le recours gracieux

Afin d’éviter une procédure longue et coûteuse, certains préfèrent tenter préalablement le recours gracieux qui est déposé auprès de la Mairie. Sous 2 mois, celle-ci peut décider le retrait de l’arrêté de permis.

c. Dans quel délai doit-on déposer le recours ?

L’affichage pendant 2 mois du permis sur le terrain par son bénéficiaire constitue le délai de recours contentieux. Si cet affichage est irrégulier, le délai de recours peut se prolonger jusqu’à 6 mois suivant l’achèvement des travaux de construction.

d. Quelles sont les conséquences du recours ?

Si le recours est recevable et que les arguments sont fondés, l’annulation du permis est prononcée, ce qui est très dommageable pour un promoteur. Car même si juridiquement, ce recours n’est pas suspensif par défaut, il est dangereux pour le titulaire de poursuivre le programme malgré la contestation de la décision. En effet, le permis risque de devenir illégal. Dans cette éventualité, le promoteur devra procéder à la régularisation des constructions au regard notamment du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

2. Le renforcement de la lutte contre le recours outrancier

La situation n’étant plus tenable pour les promoteurs, les pouvoirs publics ont souhaité renforcer le Code de l’Urbanisme pour protéger les projets de construction contre les recours outranciers. Car même si le permis et le programme immobilier respectent la légalité, le bénéficiaire du permis peut recevoir une demande en annulation. 

Le traitement du contentieux a d’abord été allégé dans sa durée. Mais surtout, le filtre de la recevabilité a été renforcé.

a. Le durcissement des règles de recevabilité

Le recours pour excès de pouvoir est essentiel en droit commun. Mais pour qu’il ne soit pas un élément de chantage envers les promoteurs, les requérants doivent respecter certaines règles strictes.

- L’importance de l’intérêt à agir

Les dernières réglementations en la matière (loi ELAN notamment) ont renforcé la question de l’intérêt à agir du requérant. En effet, il ne suffit plus d’être de simples riverains au programme pour voir leur action recevable. Désormais, il faut démontrer que le projet de construction porte atteinte à l’usage de son propre bien (conditions d’utilisation, d’occupation et de jouissance). La contestation n’est possible que si elle justifie un intérêt urbanistique, esthétique ou environnemental. À cela s’ajoute l’obligation de prouver l’occupation régulière dudit bien.

Le second aspect à vérifier est l’existence réelle d’une association requérante. Incontestablement, certaines associations sont créées juste après l’obtention du permis. Leur recours est maintenant irrecevable si elles ne justifient pas de l’existence de statuts d’au moins un an avant l’affichage du permis. De même si l’objet de l’association n’a pas de lien avec le projet, elle n’aura pas intérêt à agir.

- Les défauts de procédure

La recevabilité d’une requête est ensuite appréciée suivant des règles précises de procédure qui peuvent être autant de cas de rejet, telles que :

- Le respect du délai de recours contentieux

- La saisine du tribunal administratif compétent

- La notification du recours à l’auteur de la décision et au titulaire du permis

b. Une procédure protectrice des droits à construire

Certaines mesures ont été prises pour durcir le formalisme procédural et ainsi obliger le requérant à définir clairement et rapidement son champ d’action. Par exemple, l’appel a été supprimé temporairement pour certains recours contre les permis de construire en zone tendue. De même, le sursis à statuer ou l’annulation partielle sont obligatoires lorsqu’un permis illégal est régularisable. On peut souligner aussi qu’à l’issue d’une période de 2 mois suivant la communication du premier mémoire aux parties, les moyens présentés pendant la procédure sont définitifs.

c. L’indemnisation pour préjudice

Un moyen de défense efficace qui permet aux promoteurs de se prémunir contre les recours abusifs est la possibilité de demander au juge administratif un dédommagement. Dans certains cas, ils dépassent la protection des intérêts légitimes des requérants. En cela, ils causent un préjudice notoire au bénéficiaire du permis. Celui-ci est alors recevable à demander des dommages et intérêts. 

Les juridictions administratives accueillent favorablement ces demandes, d’autant plus que les promoteurs pénalisés leur présentent un chiffrage précis et réaliste du préjudice. De même, il n’est plus nécessaire de se prévaloir d’un préjudice excessif.

En somme, il est essentiel d’avoir à l’esprit que la protection des intérêts légitimes est tout autant nécessaire pour celui qui subit le projet de construction que celui qui en bénéficie.