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Promoteurs immobiliers : les principales règles à respecter en droit immobilier

Le métier de promoteur immobilier consiste à trouver un terrain pour construire des bâtiments puis trouver des acquéreurs afin de financer son opération. Au regard de cette définition, on constate que du fait même de son activité, le promoteur immobilier endosse diverses casquettes tout au long de son projet. En effet, les réglementations auxquelles il est soumis sont proportionnelles aux domaines de compétences qu’il maîtrise : droit et finances, urbanisme, architecture, BTP, commercialisation ...

Mais son domaine d’expertise demeure la construction de programmes immobiliers. Et c’est sur le respect de la réglementation en la matière qu’il doit être le plus vigilant.

 

Depuis la fin des années 60, les prérogatives, le rôle et la marge de manœuvre du promoteur immobilier n’ont cessé d’être encadrés légalement. Deux aspects ont cependant émergé pour devenir centraux : protéger l’acquéreur et ne pas construire tout et n’importe quoi.

 

1. La sécurité du maître d’ouvrage

 

Suite aux nombreux problèmes rencontrés par les acquéreurs dans le cadre de la construction de leur logement, la loi a mis en place différentes règles de protection des particuliers. Les accords passés avec un promoteur immobilier sont aujourd’hui juridiquement encadrés.

 

a. Les contrats

 

Suivant l’objectif recherché du projet immobilier, la forme du contrat diffère, mais la protection du consommateur reste toujours l’objectif principal.

 

Le Contrat de Promotion Immobilière (CPI)

Selon l’article 1831-1 du Code Civil, le CPI est un mandat confié par un maître d’ouvrage à un promoteur immobilier pour organiser l’opération de construction aux plans administratif, juridique et financier. Dans le secteur protégé de l’habitation, certaines règles d’ordre public s’imposent aux parties.

 

Le Contrat de Vente d’Immeuble à Construire

Lorsque le promoteur immobiliers’engage à réaliser les travaux d’un logement sur la base de plans, il signe avec l’acquéreur un contrat appelé communément contrat de VEFA (Vente En État Futur d’Achèvement). Ce dernier devient propriétaire au fur et à mesure de la construction et du paiement des échéances.

 

- Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

Le propriétaire, dans ce cas maître d’ouvrage et propriétaire du terrain, missionne un promoteur. Celui-ci a ainsi la charge de construire la maison et perçoit le prix par tranche, suivant l’avancement du chantier.

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b.  Les garanties

ð  La garantie financière

La protection organisée par la loi porte sur l’assurance que la construction sera achevée, quelle que soit le sort du promoteur immobilier. Depuis 1990, le promoteur immobilier doit fournir à l’acquéreur une Garantie Financière d’Achèvement (GFA) délivrée par un organisme bancaire. En CCMI, ceci lui assure que sa maison sera a achevée et en VEFA que son logement sera livré. Le contenu des contrats est également réglementé et y déroger est pénalement répréhensible.

 

ð  Les garanties contre les vices de construction

Elles couvrent les désordres à compter de la réception des travaux. Il s’agit de :

- La garantie de parfait achèvement (pendant 1 an)

- La garantie de bon fonctionnement (pendant 2 ans sur les équipements)

- La garantie décennale (pendant 10 ans sur la solidité et la destination de l’ouvrage)

ð  La garantie de bonne exécution du contrat

Le promoteur est dans une obligation de résultat : construire un bien précis, dans le délai et le prix convenu.

 

2.  Le respect des règles d’urbanisme et de construction

Le promoteur immobilier a en charge la direction et la responsabilité de l’opération de construction qu’il doit mener à son terme. Pour ce faire, il va s’employer à obtenir les autorisations administratives nécessaires, notamment en matière d’urbanisme (permis de construire, autorisation d’exploitation commerciale, permis d’aménager, etc.). Bien évidemment, il aura étudié les spécificités du terrain choisi et les possibilités de construction au regard des contraintes locales. Mais il doit également respecter la réglementation prévue par le Code de la Construction.

 

a.  La conformité

 

Le promoteur s’engage donc contractuellement à réaliser correctement son projet de construction. Mais ce dernier doit être conforme aux règles d’urbanisme prévues notamment par le permis de construire. À l’achèvement de l’opération, le promoteur immobilier adresse à l’administration en charge une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT).Celle-ci a 3 mois à compter de sa réception pour procéder au contrôle surplace.

Cependant, tout au long de la construction des contrôles légaux peuvent être effectués par des organismes agréés, et ce jusqu’à 3 ans après la fin des travaux, concernant le respect des normes ou règles techniques.

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b. Les normes de construction

 

Elles permettent de garantir un niveau de qualité et de confort minimal de l’immobilier neuf mais aussi de sécurité et de solidité. Ce processus passe donc par la réalisation d’études préalables qui vont permettre d’ajuster l’opération aux normes de construction.

 

ð La réglementation thermique

La RT 2012 applicable depuis le 1er janvier 2013 est la première norme à respecter en matière notamment d’isolation thermique. Elle entend réduire l’émission de gaz à effet de serre par une bonne exposition ou une faible consommation d’énergie.

De même, les logements neufs doivent avoir la certification Bâtiment Basse Consommation (BBC).

 

ð La réglementation acoustique

Tous les logements neufs doivent respecter une qualité acoustique intérieure et extérieure. La protection contre les nuisances sonores est importante pour la santé des occupants.

 

ð  L’accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR)

Les logements collectifs d’immobilier neuf doivent permettre l’autonomie des personnes ayant des difficultés à se déplacer, tant dans les parties communes que dans certaines parties privatives.

 

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Le droit immobilier est un droit extrêmement large, qui englobe diverses catégories juridiques telles que le droit de l’urbanisme, de la construction, de la copropriété, ou encore le droit des contrats. Lors de l’exercice de son activité, le promoteur immobilier est soumis successivement à l’une ou l’autre de ces réglementations. Les aborder toutes ferait l’objet d’un ouvrage extrêmement éclairant sur la complexité de cette profession.