Maître d’œuvre : comment estimer la durée et le montant des travaux ?

Le maître d’ouvrage qui souhaite se lancer dans un projet de construction a des attentes bien particulières. Mais les plus importantes ne sont pas très nombreuses. En effet, outre d’avoir la certitude que la réalisation des travaux qu’il a imaginés est possible, il souhaite répondre avant tout à 2 questions : 


  • Quel sera le montant de l’enveloppe financière prévisionnelle ?
  • Combien de temps vont durer les travaux de construction ?


En début de projet, répondre à ces interrogations est délicat, mais crucial pour la réussite du projet. Peu importe qu’il s’agisse d’une construction neuve, de travaux de rénovation ou d’agrandissement, le maître d’œuvre doit être en mesure d’apporter des réponses. Dès lors, après avoir présenté à la maîtrise d’ouvrage ses études de faisabilité qui entérine le projet de travaux, ces points spécifiques sont abordés et un chiffrage ainsi qu’un planning prévisionnel sont arrêtés. Afin de pouvoir dégager des estimations, la solution la plus efficace est de se caler sur le déroulé des principales étapes du chantier, de la conception à la réalisation.


La phase de conception


Le projet de construction a fait l’objet d’une analyse qui a mis en adéquation les souhaits de la maîtrise d’ouvrage des travaux avec les contraintes juridiques, architecturales, budgétaires et techniques. Cette réflexion débouche sur une phase de conception nettement plus concrète.


La demande de permis de construire


Sur la base de l’avant-projet définitif qui acte les choix techniques, les matériaux et les méthodes de construction, l’une des missions du maître d’œuvre ou de l’architecte est d’effectuer les démarches administratives pour obtenir l’autorisation de construire. Le coût de la prestation dépend des honoraires prévus au contrat de maîtrise d’œuvre. Sa durée dépend quant à elle du délai d’instruction qui diffère selon le type de construction :


  •  2 mois pour une maison individuelle
  •  3 mois pour les autres bâtiments


Ces délais sont à prendre hors demande de pièces complémentaires ou de contexte particulier (ABF, secteur sauvegardé...). L’arrêté de permis de construire devient ensuite définitif après 2 mois pour purger le recours des tiers et 3 mois pour écarter le retrait préfectoral.


L’achat du terrain


L’autorisation d’urbanisme obtenue, le terrain d’assiette peut être acheté ce qui peut aller assez vite lorsqu’il s’agit d’un projet destiné à un particulier. Toutefois, pour les maîtres d’ouvrage qui réalisent une opération immobilière, cette acquisition dépend de la réussite de la phase de précommercialisation en VEFA des lots du programme. Celle-ci dure en moyenne de 6 mois à 1 an.


Le choix des entreprises


Dans un second temps, la mise en œuvre du projet passe par la sélection des différents intervenants à l’acte de construire. Outre les bureaux d’études techniques qui interviennent le plus souvent en amont, il faut trouver soit l’entreprise générale soit les différents corps de métier du BTP qui vont travailler de l’ouverture de chantier à la réception des travaux.


L’appel d’offres


Lors du lancement d’appel d’offres, un dossier de consultation est remis aux entreprises qui souhaitent candidater. Il comprend un cahier des charges rédigé sur la base du permis de construire et de l’avant-projet définitif. Dans le respect du budget prévisionnel, c’est à réception des devis qui doivent nécessairement détailler les matériaux et la main d’œuvre que le chiffrage des travaux s’affine. La consultation des entreprises est plus rapide lorsqu’on a plutôt recours à une entreprise générale. Ceci étant, elle dure en moyenne 2 à 3 mois.


La passation des marchés


Suite à la présélection des entreprises du BTP, chaque contrat de construction est négocié et signé. Là aussi, le recours à une seule entreprise générale qui regroupe tous les corps d’état peut alléger le processus. De même, plus le budget est important, plus la passation des marchés est longue. En moyenne, cela prend de quelques semaines à plusieurs mois. Quant à l’enveloppe financière, elle est la plupart du temps comparée à l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE chaque trimestre. Ainsi, le prix hors taxe au mètre carré pour les bâtiments de différentes natures sert de référence à l’appréciation des coûts.


L’exécution des travaux


Pour que l’ouvrage sorte enfin de terre, les différents intervenants doivent disposer des documents techniques nécessaires à la bonne exécution des travaux.


La réalisation des plans d’exécution


L’architecte regroupe sur des plans l’ensemble de toutes les informations techniques indispensables pour que chaque corps de métier sache quoi réaliser. Même si les plans d’exécution varient suivant la taille des projets, on retrouvera toujours un plan de masse, un plan de coupes et des élévations. Les réaliser prend entre plusieurs jours ou plusieurs semaines. 


Le suivi de chantier


La durée des travaux varie bien évidemment selon la taille du projet de construction, mais aussi du type d’ouvrage ou de la nature du sol. Des fondations spéciales, plus couteuses et plus complexes peuvent s’avérer effectivement nécessaires. Une maison individuelle prend environ 8 mois pour être construite, mais un immeuble en VEFA est rarement édifié en moins de 18 mois. Les réunions de chantier organisées pour faire un point sur l’avancement des travaux et les comptes rendus correspondants assurent le respect des délais et parent d’éventuels aléas. Au coût réel des travaux s’ajoutent alors les honoraires de la maîtrise d’œuvre pour son suivi jusqu’à la réception du chantier.


***


Que ce soit pour le montant des travaux ou leur durée, il est toujours difficile de proposer une estimation réaliste. C’est une opération complexe, mais aussi délicate par rapport aux attentes du maître d’ouvrage qu’il ne faut pas décevoir. Nous avons indiqué ici les pistes de travail les plus utilisées. Ceci étant, pour éviter les mauvaises surprises, il est préférable de proposer une enveloppe financière et un budget prévisionnel plus large. En effet, une sous-évaluation budgétaire risquerait de mettre en difficulté le maître d’ouvrage au regard de son plan de financement.

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