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Guide 2019 de la fiscalité pour les promoteurs immobiliers

La réglementation fiscale en promotion immobilière a un impact certain sur le budget prévisionnel d’une opération. Ses tenants et aboutissants doivent être correctement appréhendés afin qu’ils soient inclus dans le financement du projet.

Lorsque l’on parle de fiscalité immobilière, on pense la plupart du temps aux avantages fiscaux des acquéreurs avec tous les systèmes incitatifs de défiscalisation immobilière. Pourtant, elle englobe aussi l’ensemble des taxes que doivent acquitter les promoteurs immobiliers et qui jalonnent les différentes étapes du programme.

 

1. La fiscalité de l’urbanisme et de l’aménagement

 

Les équipements publics, tels que les infrastructures et superstructures ou les voiries et réseaux, sont nécessaires au développement urbain et en sont même la conséquence. Leur financement est assuré par les taxes et participations d’urbanisme dont le fait générateur est l’autorisation de construire.

La réforme de la fiscalité et de l’aménagement applicable depuis le 1er mars 2012 a eu pour but de simplifier la contribution des constructeurs aux charges publiques. Les taxes de nature fiscales sont désormais au nombre de 3 :

a. La taxe d’aménagement

 

Cette taxe d’urbanisme se calcule de la manière suivante :

 

Surface taxable de construction x Valeur forfaitaire x Taux

 

La surface concernée, proche de la surface de plancher, est définie par l’article R 331-7 du code de l’urbanisme et la valeur forfaitaire au m2 fixée par décret chaque année.

 

Le taux, quant à lui, est composé :

 

- D’une part communale ou intercommunale fixée par délibération : son produit est affecté directement au financement des équipements publics.

- D’une part départementale qui ne peut excéder 2,5 % : son produit sert à financer les espaces naturels sensibles (TDENS) et les Conseils d’Architecture d’Urbanisme et d’environnement (TDCAUE).

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b. Le versement pour sous-densité (VSD)

 

Créé pour lutter contre l’étalement urbain, cet impôt est uniquement destiné aux zones urbaines et à urbaniser des règlements locaux d’urbanisme.Ainsi, les communes peuvent fixer un seuil minimal de densité. En deçà, les constructeurs doivent s’acquitter d’une somme égale à :

 

( Valeur du terrain / 2 ) X  (( Surface construction appliquant le seuil –Surface construite) / Surface construction appliquant le seuil ))

                                                 

Ce produit ne peut être supérieur à 25 % de la valeur du terrain.

c. La redevance d’archéologie préventive

 

Cette taxe d’urbanisme, due dès que les travaux affectent le sous-sol, est calculée sous les mêmes modalités que la taxe d’aménagement avec un taux fixée à 0,4 %.

2. La fiscalité de la vente des opérations immobilières

 

En droit français, toute cession de bien immobilier engendre un versement fiscal.

 

a. La TVA immobilière

 

ð  L’assujettissement

 

Le principe de la TVA immobilière est que la vente d’un immeuble réalisé par un professionnel soumis à la TVA, dans le cadrede son activité, est soumise à TVA À 20 %. Cela concerne donc les terrains à bâtir et les immeubles neufs. Pour ces derniers, cela concerne :

 

- Les logements achevés depuis moins de 5 ans

- Les logements en état futur d’achèvement (VEFA)

- Les logements dont l’ampleur de la rénovation peut les assimiler à du neuf

 

Par exception, des primo-accédants en zone ANRU peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d’une TVA à 5,5%pour leur acquisition en VEFA.

 

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ð  La base d’imposition 

 

Lors de la revente, la taxation des terrains à bâtir peut être calculée sur :

 

- Le prix de vente

- La marge brute réalisée par le vendeur professionnel.

 

Mais dans le cas où la revente de ce terrain se fait par lot après construction de bâtiments, comme c’est le cas en VEFA, l’imposition sur la marge n’est plus possible.  En effet, la TVA immobilière n’est appliquée sur la marge qu’à deux conditions :

 

- Le vendeur n’a pas pu récupérer la TVA dans le cadre d’une déduction

- Le bien doit être revendu à l’identique de son acquisition

b. Les droits d'enregistrement

 

Ce sont des frais de mutation au profit de l’état et des collectivités locales perçus par l’administration fiscale pour procéder à l’enregistrement des actes notariés. Ces droits sont allégés en cas de première vente d’un logement neuf. Les acquéreurs, qui ne s’acquittent alors que de la taxe de publicité foncière et des émoluments du notaire, bénéficient alors de frais de notaire dits « réduits ».

3. La fiscalité des profits de construction

 

La taxation des profits de construction dépend du type de société constituée en tant que maître d’ouvrage. Les règles applicables varient suivant le cadre juridique choisi par les associés.

 

a. La société civile de construction-vente

 

L’objet social de cette société est d’acheter un terrain, construire et revendre à des tiers. Les SCCV sont souvent utilisés lors du montage d’opérations immobilières du fait de leur régime fiscal spécifique. En effet, alors que la construction-vente est une activité commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les SCCV relèvent de l’impôt sur le revenu (IR). Ce sont des sociétés transparentes en droit fiscal car le résultat fiscal est directement répercuté sur les associés.

 

Les profits de construction, c’est-à-dire les plus-values réalisées dans le cadre d’une opération de promotion, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ainsi, ces profits seront imposés selon le régime fiscal qui leur est propre.

 

b. La société d'attribution

 

La SCI d’attribution (SCIA) a pour vocation d’acquérir ou de construire des immeubles pour les diviser en lots qu’elle va attribuer à ses associés, soit :

 

- En pleine propriété

- En jouissance

- En nue-propriété

 

Son objet social est le même que la SCCV, auquel on a ajouté la gestion et l’entretien du bien immobilier construit. De la même manière, l’imposition des profits est soumise à l’IR. Mais cette transparence fiscale fait que la cession de parts sociales est assimilée à une vente d’immeuble. Elle sera donc soumise aux droits d’enregistrement et à la TVA immobilière, si le vendeur est soumis à la TVA et qu’il s’agit de la première vente dans les 5 ans de l’achèvement.

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***

En somme, les règles applicables aux promoteurs immobiliers en matière fiscale sont complexes. C’est pourquoi le montage financier qui doit les inclure doit être parfaitement calé sur les objectifs poursuivis.

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