Comment financer ses opérations de promotion immobilière en VEFA ?

La viabilité d'une opération immobilière en VEFA dépend de l’équilibre du plan de financement. Découvrez comment trouver ses financements. 

Toute opération immobilière est initiée par une étude de faisabilité. Outre les aspects juridiques et techniques, le promoteur doit analyser son taux de rentabilité avant de se lancer. Pour ce faire, il établit un plan de financement pour chacun de ses programmes immobiliers dans lequel il inscrit les ressources affectées à chaque besoin.

Le financement d’une opération de VEFA (vente en état futur d’achèvement) est sensiblement le même que pour tout projet d’investissement. Seule se rajoute la spécificité de la vente sur plan.

1. Le financement par le promoteur immobilier

La première méthode consiste à trouver une partie des fonds en interne.

a. Les fonds propres

En règle générale, un promoteur finance environ 10% à 15% du coût total du programme immobilier par ses fonds propres, c’est-à-dire sa propre trésorerie. Cette somme est alors immobilisée pendant toute la durée de l’opération, tant que le l’emprunt n’a pas été remboursé. Compte tenu de cette immobilisation, cette part de financement ne doit pas être trop élevée, même si les banques imposent parfois un taux de minimum 20%.

b. Les prises de participation

L’autre type de financement interne au programme immobilier neuf, c’est l’entrée dans le capital d’entreprises extérieures, généralement des investisseurs. Dans la mesure où cette prise de participation ne garantit ni intérêt ni récupération des sommes investies, elle est aussi appelée « capital risque ». Ainsi, ce financement ne diminue pas la capacité d’emprunt du maître d’ouvrage et ne pèse pas sur son plan de trésorerie. Toutefois, les investisseurs attendent un retour sur investissement (ROI) certain.

2. Le financement par la banque

Si la prise de participation peut être aussi intéressante pour un établissement financier qui souhaite investir, celui-ci intervient plus souvent sur un projet immobilier avec un financement classique.

a. Le crédit bancaire

La part du crédit bancaire dans une opération s’élève à environ 35% de l’engagement total. L’organisme financier se base sur de nombreux critères pour accorder un emprunt bancaire, comme notamment les fonds propres alloués, la qualité de l’emplacement, les contraintes techniques et écologiques, le coût de revient, le prix de vente... Un budget global prévisionnel bien ficelé est un atout certain pour le promoteur.

b. La Garantie Financière d’Achèvement (GFA)

Le promoteur peut par ailleurs décider d’avoir recours à la banque pour son crédit avec ou sans avance de trésorerie.

-  Avec avance de trésorerie : la banque débloque des fonds pour faire face aux premiers frais tels que les études de sol.

- Sans avant de trésorerie : la banque n’octroie pas de crédit mais offre une garantie financière.

En effet, avec la GFA, l’établissement bancaire s’engage, pour le promoteur immobilier et envers chaque acquéreur en VEFA, à assurer le financement de la construction jusqu’à l’achèvement. Pour ce faire, la banque exige la plupart du temps un taux de pré-commercialisation, c’est-à-dire de signatures de contrats de réservation de 50%.

Rappelons ici que cette garantie financière est obligatoire en matière d’immeuble à construire, c’est-à-dire en financement de VEFA.

3. Le financement par la pré-commercialisation

Si la pré-commercialisation est utile à la délivrance de la GFA, elle est aussi en elle-même le moyen spécifique à la VEFA de financer un projet immobilier. Les promoteurs immobiliers comptent effectivement sur la signature des contrats de réservation pour financer entre 40 et 50% de l’opération. Ces recettes sont employées à payer les premiers intervenants sur la construction.

Le contrat de réservation permet, à l’acquéreur sur plan, de réserver son logement neuf avant de signer le contrat de vente définitif et de bénéficier de frais de notaire réduits.Il achète donc de manière anticipée et verse les fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

a. Le dépôt de garantie

Le premier versement s’effectue à la signature du contrat de réservation avec le dépôt de garantie. Si les acquéreurs décident de se rétracter dans les 10 jours de délai légal, cette somme leur sera restituée.

Le montant du dépôt de garantie varie selon le délai prévu pour la réalisation de l’acte authentique à compter de la signature du contrat préliminaire : 

- Moins de 12 mois : 5% du montant de prix de vente

- Entre 12 et 24 mois : 2% du montant du prix de vente

- Plus de 24 mois : aucune somme ne peut être exigée en dépôt

b. Les appels de fonds

Les acquéreurs versent ensuite une fraction du prix de vente de leur bien immobilier à chaque étape de travaux réalisés. L’échelonnement de paiement du prix de vente, encadré par la loi, ne peut pas excéder les montants cumulés suivants : 

- 35% à l’achèvement des fondations

- 70% à la mise hors d’eau

- 95% à l’achèvement

- 5% à la livraison qui peuvent être consignés en cas de réserves

Des étapes intermédiaires, telles que la mise hors d’air, peuvent être proposées contractuellement mais sans jamais dépasser les taux indiqués ci-dessus.

4. Le financement participatif

Afin de réduire au maximum l’apport en fonds propres qui bloque la trésorerie, les promoteurs immobiliers se sont mis à la recherche de nouvelles méthodes de financement. C’est de cette manière que le crowdfunding immobilier a vu le jour.

Ce financement participatif mobilise tant les fonds de particuliers que d’entreprises par l’appel public à l’épargne. Des plateformes de crowdfunding déterminent chaque taux d’intérêt après analyse du projet immobilier. Suivant le risque, ils varient de 8 à 12%.

Ce type de financement fonctionne bien depuis une dizaine d’année car il permet à de petits investisseurs de dynamiser leur épargne.

La viabilité d’une opération immobilière en VEFA dépend de l’équilibre de son plan de financement. Mais la part importante de pré-commercialisation est déterminante dans le projet. Une banque n’accorde son crédit que si des fonds propres sont investis et sa garantie financière que si le taux de pré-commercialisation est atteint. En définitive, si le programme immobilier n’a pas de succès auprès des acquéreurs, il ne pourra jamais voir le jour.