Comment émettre des réserves sur des travaux ?

Le promoteur d’un programme immobilier et le constructeur d’une maison individuelle sont chargés de la réalisation de travaux par un maître d’ouvrage. Pour ce faire, chacun d’eux doit formaliser des relations contractuelles de deux natures différentes : 


  • Avec le maître d’ouvrage au travers d’un contrat de promotion immobilière (CPM) ou d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI).
  • Avec un entrepreneur général (ou différentes entreprises en corps d’état séparés) pour l’exécution des travaux nécessaires à la mise en œuvre du projet immobilier.


Lorsque les travaux sont achevés, les parties se rencontrent pour constater si les travaux réalisés correspondent à ceux qui ont été prévus au contrat initial. Si ce n’est pas tout à fait le cas, des réserves peuvent être émises. 

Toutefois, celles-ci ne sont pas de même nature, selon la configuration dans laquelle se trouvent les parties engagées. Cette précision est effectivement nécessaire, car la confusion entre réception et livraison est toujours énormément répandue.  Pourtant, même si ces notions sont proches, elles sont juridiquement distinctes.


Les réserves à la réception des travaux


Pendant toute la durée du chantier, l’ouvrage est sous la garde et la responsabilité de l’entreprise qui en a la charge. À l’achèvement des travaux, celle-ci le « remet » au maître d’ouvrage qui le « reçoit ». C’est à ce moment-là qu’on parle de « réception de l’ouvrage » ou de « réception du chantier », définie par l’article 1792-6 du Code Civil.


Le procès-verbal de réception


Pour formaliser ce transfert, les parties établissent un PV de réception dite expresse. Elles datent et signent alors un document de manière contradictoire dans lequel, elles doivent consigner les éventuelles réserves émises. Le maître d’ouvrage déclare alors accepter les travaux et l’entreprise, quant à elle, s’engage à lever les réserves mentionnées dans ce document établi contradictoirement dans un délai déterminé.


Dans certains, cas, la réception peut être tacite, c’est-à-dire qu’aucun document n’est signé par les parties, et, a fortiori, aucune liste de réserves n’est établie. Cette forme particulière génère tout de même des difficultés par la suite comme notamment celle de prouver le consentement mutuel.


Parfois, la signature d’un procès-verbal est impossible, car le commanditaire des travaux exécutés fait le choix de refuser la réception au regard de défauts et malfaçons constatés trop importants. Si les parties n’arrivent pas à s’entendre, la réception est reportée et pourra même être prononcée, in fine, par voie judiciaire.


Le point de départ du délai des garanties légales


Réceptionner les travaux est un acte juridique. À compter de la réception débute le délai de :  


  • La garantie de parfait achèvement : 1 an pour effectuer les travaux de réparation des désordres apparents notés au procès-verbal.
  • La garantie biennale de bon fonctionnement : 2 ans pour la reprise des dysfonctionnements des équipements dissociables de la construction.
  • La responsabilité décennale : 10 ans après la réception pour que l’acquéreur en VEFA puisse faire jouer cette assurance qui garantit les vices cachés compromettant la solidité de l’ouvrage.
  • L’assurance dommages ouvrage : 10 ans pour préfinancer les réparations des désordres signalés et relevant de la garantie décennale.


Les réserves à la livraison à l’acquéreur


À la fin des travaux et après la visite de réception, le maître d’ouvrage est livré du bien qu’il a acheté sur plan, en VEFA ou en CCMI. Il s’agit de la prise de possession qui formalise le transfert de propriété. 

Comme pour la réception des travaux, le vendeur remet à l’acquéreur le bien construit. Au cours de cet acte, un procès-verbal de livraison est établi qui doit reprendre les éventuels désordres, malfaçons et défauts de conformités apparents. Au titre de l’article 1642-1 du Code Civil, l’acquéreur peut certes émettre des réserves sur le PV de livraison, mais également pendant un mois après la réception, « les vices de construction et les défauts de conformité apparents ».


Les vices apparents à la remise des clés


La notion de vice apparent s’applique à toutes les inexécutions et imperfections constatées, facilement repérables par une personne qui n’est pas un professionnel de la construction. Ce sont des défauts et malfaçons non dissimulés, de nature à être facilement réparés par le promoteur ou le constructeur et n’empêchant pas la prise de possession du bien. Les vices cachés lors de la remise des clés font quant à eux l’objet d’une procédure distincte.


Les défauts de conformité des travaux


On parle de non-conformités lorsque ce qui a été réalisé ne correspond pas à ce qui a été commandé. Ces défauts relèvent alors de la responsabilité contractuelle. Dans la pratique, cela peut être le cas quand du carrelage est posé au lieu du parquet ou que les volets sont en bois alors qu’ils devraient être en PVC. Mais cela peut être également des prestations tout simplement manquantes. Dans ce cas, on parle de non-façons. Dans l’éventualité où ces défauts de conformité seraient substantiels, c’est-à-dire, suffisamment importants pour ne pas pouvoir y remédier facilement, la livraison peut être refusée par le maître d’ouvrage.


***


Ceci étant, il faut avoir à l’esprit qu’émettre des réserves dans un procès-verbal de réception ou de livraison n’est parfois pas suffisant pour qu’elles puissent être reprises. L’envoi d’un courrier recommandé ou d’une mise en demeure demandant la levée des réserves peut suffire à faire réaliser les travaux de réparation.

Mais le maître d’ouvrage ou l’acquéreur peuvent être amenés à avoir recours à la retenue de garantie ou la consignation du solde du prix de vente. Dans certains cas, constat d’huissier et saisine du juge, des référés peuvent même s’avérer nécessaires. À ce sujet, il est indispensable de rappeler que l’article 1648-2 du Code Civil précise que l’intéressé doit introduire une action en justice avant l’expiration d’un délai d’un an suivant l’émission des réserves sous peine de prescription.

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