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Comment élaborer un plan de construction ?

Entre la conception et la réalisation d’un projet immobilier, la formalisation des idées de travaux est le domaine de la maîtrise d’œuvre. À ce stade, sa mission est d’établir un plan précis permettant au maître d’ouvrage de se représenter la construction de sa maison et de la visualiser. Le secteur du bâtiment est par essence concret. Mais on oublie aisément que toute construction naît avant tout d’une idée qui se concrétise seulement par la suite. Cette conceptualisation est le travail des maîtres d’œuvre, qu’ils soient architectes ou bureaux d’études.

 

Destiné à être exploité par de nombreux intervenants, un plan de construction peut revêtir plusieurs formes (plan de masse, de façades, de coupe...). Son rôle est surtout multiple car ce plan est notamment nécessaire pour :

 

- Confirmer la faisabilité du projet immobilier et du plan d’action

- Déterminer les matériaux deconstruction et les métiers du BTP à solliciter

- Définir le plan de financement, voire un business plan prévisionnel

- Établir le dossier de demande du permis de construire

 

Au regard de son importance pour la suite du projet, construire un plan doit respecter quelques règles fondamentales.

 

1.   Établir un cahier des charges pertinent

 

Pour faire un plan de construction qui ressemble le plus possible aux personnes qui vont occuper le bâtiment, il faut analyser les critères de la maîtrise d’ouvrage.

 

a.    Les contraintes

 

En premier lieu, il s’agit de prendre en considération tous les éléments avec lesquels il est impératif decomposer pour que la construction réponde à toutes les attentes. Cela peut être des contraintes :

 

- Techniques

 

Ces impératifs sont issus de toutes les études techniques réalisées pour assurer la bonne conception du bâtiment. Celles-ci peuvent, par exemple, exiger des fondations spéciales ou encore un dimensionnement du gros œuvre adapté selon la nature du sol.

- Architecturales et urbanistiques

 

Les documents d’urbanisme locaux imposent un certain nombre de règles relatives à :

 

-       L’urbanisation et le génie civil(surface, hauteur, distance, bassin de rétention...)

-       L’aspect extérieur (façades, menuiseries, matériaux...).

 

- Budgétaires

 

Bien évidemment, le budget prévu par la maîtrise d’ouvrage est un critère décisif dont il faut tenir en compte ! Il va avoir une incidence sur tout le projet, de la qualité des matériaux de construction au choix des entreprises du bâtiment et des travaux publics.

 

- Politiques

 

L’ultime contrainte, mais non des moindres, relève des demandes personnelles des élus locaux. On peut parler ici de véritable contrepartie de l’accord sur le projet. Un maire peut souhaiter des commerces en pied d’immeuble sur le programme, un nombre de stationnements précis, la réalisation de bâtiments connexes...

 

b.   Les besoins

 

L’objectif du plan de construction est d’exprimer les besoins des futurs utilisateurs.

 

- Doivent-ils se protéger du vent, du vis-à-vis ?Préfèrent-ils un bon ensoleillement ? L’orientation de la maison doit être adaptée.

- Le bâtiment est en bord de nationale ? Le confort acoustique est à renforcer.

- Ce sont des personnes à mobilité réduite ?L’accessibilité est à privilégier.

- La famille est recomposée et réunit de nombreux enfants ? Les placards et les rangements doivent être en quantité suffisante.

 

c.    Les envies

 

Puis vient le temps de l’expression de toutes les envies qu’il faut concrétiser ! Ici, ce sera une grande pièce à vivre pour ceux qui aiment recevoir ou une grande cave pour des personnes qui ne peuvent se séparer de rien... Là, ce sera un puit de lumière au cœur du foyer, un atelier, ou une salle de bain par chambre...

 

Que ce soit pour les habitations, le commerce ou le tertiaire, le client imagine nécessairement l’endroit qu’il est en train de faire construire. Il souhaitera alors exprimer des souhaits personnels que le plan devra traduire.

 

2.   Rendre le plan de construction accessible pour l’acquéreur

 

Si ce plan est utilisé par les professionnels du bâtiment tels que le chef de chantier, le sous-traitant du menuisier ou le spécialiste du béton armé, il est destiné avant tout à être lu par l’acquéreur.

 

a.    La lisibilité du plan 2D

 

Quand on n’est pas du métier du bâtiment, il est toujours difficile de comprendre les indications rapportées sur un plan de construction. Il doit donc contenir, au minimum :

 

- Une échelle : la plus courante est à 1/100ème (1 mètre = 1centimètre)

- Une rose des vents : elle aide à situer les ouvertures par rapport notamment à la course du soleil.

- La superficie : une liste de la superficie de chaque espace est annotée. 

ðUne légende : certainement le plus important pour un profane, la légende permet de comprendre les dessins et autres croquis dessinés sur le plan. En effet, il est extrêmement utile de savoir comment sont matérialisés le sens des ouvertures de porte, les cloisons et les murs porteurs, les gaines, les isolations, le raccordement aux réseaux, etc.

 

Selon que le plan de construction est un plan de masse, de coupe ou de façades, les indications à y apporter ne sont pas les mêmes. Les mentions de bases doivent cependant y apparaître.

 

b.   La maquette 3D

 

La meilleure représentation du futur bâtiment reste indubitablement le plan 3D. En effet, tous les éléments de la construction, qui ne peuvent être que mentionnés sur un plan 2D, prennent tout leur sens avec une maquette virtuelle. C’est notamment le cas pour les façades qui, en 3D, rendent mieux compte de la quantité ou de l’espace entre les ouvertures.

 

La version ultime d’un plan de construction 3D existe désormais dans le BIM(Building Information Modeling) qui regroupe et matérialise dans une maquette en volume toutes les informations relatives à l’immeuble à construire. Principalement utile pour les entreprises de construction ou de réhabilitation, cet outil permet au maître d’ouvrage d’avoir une vision concrète de son projet immobilier.

 

***

 

Le maître d’œuvre doit mettre son expertise et son savoir-faire au service du client mais aussi des entreprises du bâtiment pour que le plan de construction soit un outil performant.

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