Calculez le point mort de votre opération immobilière

Une opération immobilière doit être rentable, c'est à dire atteindre son point mort et générer des bénéfices pour le promoteur.

Chaque opération immobilière doit être rentable, c’est-à-dire qu’elle doit rapporter des bénéfices au promoteur. Aussi, comme tout investissement, elle s’anticipe sur le plan financier avec l’établissement d’un budget prévisionnel. Pour chaque projet immobilier, il est indispensable de déterminer le niveau de chiffre d’affaires, le montant des charges, fixes et variables, ainsi que le taux de marge. De cette manière, le promoteur peut calculer la rentabilité de son programme neuf, connaître le risque et se lancer en connaissance de cause.

Si effectivement, celui-ci est rentable, il lui est extrêmement utile de connaître son point mort d’exploitation.

1.   Qu’est-ce que le point mort d’un programme immobilier neuf ?

Dans le jargon économique et comptable, le point mort désigne le moment où le seuil de rentabilité a été atteint. À cette date, l’opération immobilière ne réalise plus de perte mais ne réalise pas encore de gain : son résultat est nul. 

Si l’on transpose ce point de rentabilité sur un graphique, il est à l’intersection de la courbe du chiffre d’affaires et de celle de l’ensemble des charges.À cette date du planning prévisionnel, le promoteur peut considérer que le niveau de son chiffre d’affaires aura couvert les coûts variables et les coûts fixes de son projet. Et à partir delà, celui-ci dégagera des bénéfices.

Ceci étant, le point mort est trop souvent utilisé à tort pour parler du seuil de rentabilité. Même si ces deux notions sont liées par l’analyse de la rentabilité, elles n’expriment pas le même type de valeur. En effet :

- Le seuil de rentabilité indique, en euros, le niveau de chiffre d’affaires qui doit être réalisé pour que le programme immobilier soit rentable.

- Le point mort renseigne sur le moment, dans la période définie du projet, où le résultat sera nul et à partir duquel il sera rentable. Il s’exprime le plus souvent en jours.

2.   À quoi sert le calcul du point mort ?

Si le calcul du point mort est communément utilisé pour déterminer quand une entreprise sera viable, il a également son intérêt pour l’investissement immobilier, à plusieurs titres :

- Pour les associés

Pour chacun de ses programmes immobiliers, le promoteur constitue une société qui sera le maître d’ouvrage de l’opération (Voir notre article : « Quelle structure juridique pour une promotion immobilière ? »). S’il détient lui-même des parts dans cette structure, il s’associe avec des personnes physiques ou morales qu’il aura convaincues de la pérennité de l’opération. Pour ce faire, il doit leur parler chiffres !  Un compte de résultats prévisionnel reprenant le total des charges et des bénéfices permet d’attirer les investisseurs tels que banques ou assurances.  Surtout, un point mort qui est atteint rapidement au cours de la réalisation du projet immobilier est l’assurance de percevoir rapidement des bénéfices et par voie de conséquence, un reversement rapide des dividendes.

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- Pour les banques

De la même manière que pour les associés, le point mort est un ratio très utile pour les banques. En effet, la perspective plus ou moins longue de l’atteindre détermine la proportion du risque qu’elle va prendre dans le financement du projet. À l’occasion de la souscription du prêt immobilier, une banque délivre également une Garantie Financière d’Achèvement par laquelle elle s’engage à apporter les fonds nécessaires afin de terminer la construction en cas de problème.  Si le point mort semble tardivement accessible, elle a conscience que le promoteur pourrait avoir des difficultés à rembourser son emprunt, ou avoir besoin d’actionner la garantie financière.

- Pour le promoteur

‍Pour le promoteur immobilier, il est un outil de suivi opérationnel. S’il fait état d’un risque important, cela lui permet des avoir qu’il doit être vigilant sur certains coûts variables ou le prix de vente unitaire, par exemple.

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3.   Comment calculer le point mort d’une opération immobilière ?

De nombreux ratios sont importants dans l’étude de faisabilité d’un programme immobilier (voir notre article : « Quels sont les indicateurs financiers à maîtriser en promotion immobilière ? »). Plusieurs d’entre eux permettent de calculer le point mort. Mais il faut également avoir connaissance d’autres chiffres relatifs à l’activité.

Vous devez disposer :

- Des charges fixes : 

Ce sont toutes les charges de structure c’est-à-dire que ce sont les dépenses qui ne dépendent pas du niveau d’activité : salaires, charges sociales, honoraires, loyers...

- Des charges variables

Ce sont les charges opérationnelles qui varient avec l’activité : approvisionnement, énergies, intérimaires...

- Le chiffre d’affaires

Le niveau de chiffre d’affaires d’un programme neuf correspond à toutes les ventes de biens immobiliers sur la période.

- Le taux de marge 

Ce ratio définit le pourcentage de gains réalisé sur le programme. Il se calcule ainsi : 

Taux de marge = Marge/Chiffre d’affaires X 100

- Le seuil de rentabilité

On l’a vu, le seuil de rentabilité révèle le montant du chiffre d’affaires qui doit être réalisé pour que l’opération couvre l’ensemble des charges et dégage enfin des bénéfices. Il se calcule de la manière suivante : 

Seuil de rentabilité = Charges fixes /Taux de marge sur coûts variables

- Le point mort 

Le point mort est intrinsèquement lié au seuil de rentabilité, mais également à la durée prévisionnelle de l’opération immobilière. En moyenne, les programmes s’étalent sur une période allant de 24 à 36 mois. Selon l’objectif, le point mort pourra s’exprimer en mois ou en jours.  Son calcul est le suivant : 

Point mort = (Seuil de rentabilité / Chiffre d’affaires) x Durée

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En pratique, calculer le point mort d’une opération immobilière est quasiment incontournable dans l’étape de création d’un budget prévisionnel. Il permet en effet d’aider à l’établissement de scénarios de business plan lors du montage du projet.