BTP : qu’est-ce qu’un lot ?

Dans le secteur du bâtiment et des travaux publics, les termes « lot » et « allotissement » sont couramment utilisés par les professionnels, et ce quel que soit le projet de travaux ou de construction (travaux de rénovation, de réhabilitation, de démolition, de surélévation…). Or, ces expressions n’ont pas les mêmes implications selon qu’on se situe du point de vue du maître d’ouvrage ou de celui de l’entreprise de construction. Il est donc utile de redéfinir les contours de la notion de « lot ».


1. Le découpage d’un chantier de construction d’un bâtiment


Selon un usage commun dans les métiers du BTP, un lot correspond à une portion de travaux de construction. Mais dans la pratique, il ne se résume pas à cela.


a) Une notion non clairement définie


Il n’existe pas de définition légale pour identifier ce qu’est concrètement un lot dans la construction. De ce fait, on constate que même s’il s’agit d’un partage des tâches à réaliser pour l’édification d’un ouvrage, celles-ci se caractérisent aussi selon des aspects techniques et contractuels. En d’autres termes, ce découpage tient compte de prestations par corps de métier pouvant être attribués par marchés indépendants les uns des autres.


b) Les différents corps d’état nécessaires à la réalisation des travaux


Les différents travaux indispensables à la construction d’un bâtiment se regroupent par spécialités techniques qui correspondent à des savoir-faire différents. Ceux-ci sont répartis en deux sous-catégories de lots :


  • Les travaux de gros œuvre


Ils regroupent tous les corps d’état qui participent à la solidité, à la stabilité ainsi qu’à l’ossature d’un bâtiment. Ils sont couverts par la garantie décennale. Ce sont les lots de :


  • Terrassement et fondations
  • Béton armé et maçonnerie générale
  • Soubassement et assainissement
  • Menuiseries extérieures
  • Couverture
  • Isolation thermique…


  • Les travaux de second œuvre


Il s’agit des lots des entreprises du bâtiment qui réalisent les travaux relatifs à l’habitabilité : 

  • Plomberie
  • Électricité
  • Carrelage
  • Chauffage…

On parle également de lots techniques dans la mesure où ils constituent des unités fonctionnelles indépendantes techniquement. Ceux-ci peuvent alors constituer le fondement du découpage contractuel.


2. Un outil de consultation des entreprises du bâtiment


Si cette décomposition technique par corps d’état a une fonction pratique dans l’exécution des travaux, elle peut en outre avoir une incidence lors de l’attribution des marchés. 


a) L’attribution du marché en entreprise générale ou en lots séparés


Le maître d’ouvrage dispose de deux options en matière de passation de ses marchés travaux : contractualiser avec une entreprise générale du bâtiment dite « tout corps d’état » ou signer un marché avec autant d’entreprises du bâtiment qu’il y a de lots. Selon l’option choisie, la consultation des entreprises s’effectue différemment.


  • Tous les lots devront être réalisés par une seule et même entreprise : 


Le maître d’œuvre en charge de la mise en concurrence des entreprises lance un seul appel d’offres en vue de signer un marché unique pour la réalisation de tous les travaux. L’entreprise générale choisie sera alors le seul contractant du maître d’ouvrage. Celle-ci sera ensuite chargée d’affecter les lots à des sous-traitants et de désigner un chef de chantier qui sera l’interlocuteur unique pour la conduite des travaux, pendant le suivi de chantier jusqu’à la réception des travaux. Compte tenu du regroupement le gain de temps est considérable. La consultation s’effectue en étudiant les propositions de seulement quelques entreprises.



Dans cette démarche, le maître d’œuvre procède à un allotissement du marché c’est-à-dire qu’il souhaite attribuer un marché à chaque lot. Ainsi, il va consulter plusieurs entreprises spécialisées pour chacun des lots à réaliser. Dans cette optique, la procédure de mise en concurrence et de consultation des entreprises est nettement plus longue et plus complexe. Toutefois, les prestataires qui seront sélectionnés sont des professionnels du bâtiments experts dans leur domaine et dont le savoir-faire est avéré. Sur le plan pratique, même si une même entreprise remporte plusieurs lots pour un même chantier de construction (menuiserie et serrurerie par exemple), elle se doit de présenter à son client des factures distinctes pour chacun d’entre eux.


b) Le principe de l’allotissement dans les marchés publics


Si en matière de marchés privés opter pour une entreprise générale ou des corps d’état séparés dépend du libre choix du maître d’ouvrage, il n’en est pas de même en marchés publics. En effet, l’article L2113-10 du code de la commande publique fait du fractionnement d’un marché en lots un principe applicable à tous les acheteurs publics afin de permettre une meilleure concurrence entre les entreprises du bâtiment, quelle que soit leur taille. De cette manière, les PME voire les TPE ont la possibilité d’accéder à la commande publique au travers d’un seul lot. Ainsi, les chantiers ne sont pas réservés aux entreprises générales disposant d’une assise financière plus large. 

Certaines exceptions à ce principe existent cependant concernant notamment les marchés relatifs à la défense et à la sécurité. La personne publique qui décide de ne pas allotir son marché devra alors motiver son choix.


***


On peut dire que dans le secteur du bâtiment et des travaux publics, le lot constitue le composant technique de base nécessaire tant à la réalisation des travaux de construction qu’à la passation des marchés. Si procéder à une contractualisation par lot n’est pas systématique, la décomposition technique du bâtiment est incontournable pour les techniciens qui vont le réaliser. En voici un exemple pour un aménagement d’un local dans le cadre d’une rénovation : 


  • Lot n°1 : gros œuvre et maçonnerie
  • Lot n°2 : menuiseries intérieures et agencement
  • Lot n°3 : métallerie, menuiseries extérieures et serrurerie
  • Lot n°4 : couverture et étanchéité
  • Lot n°5 : peinture, revêtements muraux et de sol et isolation thermique
  • Lot n°6 : plomberie, chauffage, ventilation et climatisation 
  • Lot n°7 : électricité, courant fort et courant faible

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